Ö6-17 · Das Maß der baulichen Nutzung — gerechnet, und § 17 BauNVO, der nicht mehr bindet — Streitfall
Der Bebauungsplan „Seeblick“ der Gemeinde Ammerhausen (Landkreis Weilheim-Schongau, Oberbayern) setzt ein Ferienhausgebiet nach § 10 BauNVO fest und darin eine Grundflächenzahl von 0,5. Die Planbegründung erwähnt die Zahl nicht. Das Gebiet liegt am Ortsrand; ohne den Plan wäre die Fläche Außenbereich. Roman Zistler hat 2024 auf dieser Grundlage ein Ferienhaus errichtet; nun beantragt sein Nachbar Alois Buchleitner ein zweites. Das Landratsamt bemerkt, dass § 17 BauNVO für Ferienhausgebiete eine Grundflächenzahl von 0,4 nennt.
Was folgt aus der Überschreitung für die Genehmigung?
Lösung
Anders als bei den übrigen Baugebieten ist sie hier ein echter Fehler — nur die Folge ist umstritten.
- § 17 BauNVO heißt heute „Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung“. Satz 1 nennt sie ausdrücklich „Orientierungswerte für Obergrenzen“; die frühere Ausnahmesystematik mit besonderen städtebaulichen Gründen und Ausgleich ist entfallen. Eine Überschreitung ist deshalb im Regelfall kein Rechtsfehler, sondern ein Abwägungsbelang nach § 1 VII BauGB.
- Satz 2 ist die einzige verbliebene Grenze: „In Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten dürfen die Orientierungswerte für Obergrenzen nach Satz 1 nicht überschritten werden.“ Für Ferienhausgebiete nennt die Tabelle 0,4 und 1,2. Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,5 überschreitet den Wert um 25 Prozent — die Festsetzung ist unwirksam.
- Die eine Auffassung lässt es bei der Teilunwirksamkeit bewenden. Der Plan bleibt im Übrigen bestehen; er verliert aber seine Qualifikation, weil § 16 III Nr. 1 BauNVO stets die Festsetzung der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen verlangt. Es bleibt ein einfacher Plan, und die Zulässigkeit richtet sich nach § 30 III BauGB mit den übrigen Vorschriften.
- Die Gegenauffassung nimmt Gesamtunwirksamkeit an. Das Maß trage in einem Ferienhausgebiet die Konzeption; ohne die Dichte hätte die Gemeinde weder Zuschnitt noch Erschließung so geplant. Der Restplan bewirke keine sinnvolle städtebauliche Ordnung mehr.
- Der Maßstab, an dem beide zu messen sind, ist derselbe: Der Plan bleibt teilweise wirksam, wenn die übrigen Festsetzungen für sich eine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken und anzunehmen ist, dass die Gemeinde sie auch ohne die unwirksame Festsetzung getroffen hätte. Beides ist am konkreten Plan zu entwickeln, nicht zu behaupten.
- Das Ergebnis für Buchleitner hängt daran. Bei Teilunwirksamkeit gilt § 30 III BauGB, und weil die Fläche ohne Plan Außenbereich wäre, tritt § 35 BauGB hinzu — ein Ferienhaus ist dort nicht privilegiert und beeinträchtigt regelmäßig öffentliche Belange. Bei Gesamtunwirksamkeit steht § 35 BauGB allein. Der Weg über § 30 I BauGB ist in beiden Fällen versperrt.
- Zistlers Haus bleibt. Die bestandskräftige Genehmigung wird durch die Unwirksamkeit der Festsetzung nicht berührt; die Frage stellt sich erst bei Änderung oder Erweiterung.
💡 Häufiger Fehler · Praxistipp
Zwei Rechenfehler kommen immer wieder. Der erste: Die
Grundflächenzahl wird nur gegen das Hauptgebäude gerechnet. § 19 IV 1 BauNVO zählt drei Gruppen auf,
die mitzurechnen sind, und die Zufahrt steht ausdrücklich dabei — sie ist in der Praxis der Posten,
der die Grenze reißt. Der zweite: Die Fünfzigprozentgrenze und die Grundflächenzahl 0,8 werden
addiert statt verglichen. Es gilt der kleinere Wert; bei einer festgesetzten Grundflächenzahl bis
0,53 bindet die Fünfzigprozentgrenze, darüber die 0,8. Rechne beide Werte hin und notiere sie in der
Akte, dann steht die Kontrolle. Und für § 17 BauNVO gilt der Satz, der die halbe Prüfung erspart:
Nenne die Werte, ziehe aus ihnen aber keine Rechtsfolge — außer in Wochenendhaus- und
Ferienhausgebieten. Nur dort steht mit Satz 2 ein Verbot im Text.