Ö6-16 · Feinsteuerung — § 1 III 2 BauNVO, die Absätze 4 bis 10 und die Norm, die immer gilt — Variante
Eine Tatsache ist gedreht: Der Plan setzt statt eines reinen Wohngebiets ein allgemeines Wohngebiet fest. Die Festsetzung Nummer 2.3 lautet nun: „In den Gebäuden entlang der Hauptstraße sind im Erdgeschoss Wohnungen unzulässig.“ Die Planbegründung nennt dafür die Sicherung einer durchgehenden Ladenzeile im Ortskern. Kandlbinder will im Erdgeschoss ihres Anwesens eine Wohnung einrichten.
Welche Ermächtigung trägt jetzt, und was ist zusätzlich zu prüfen?
Lösung
§ 1 VII Nr. 2 BauNVO — aber nur, wenn besondere städtebauliche Gründe die vertikale Gliederung rechtfertigen.
- Der Wechsel des Gebietstyps öffnet die Absätze 4 und 7. Beide setzen ein Baugebiet nach den §§ 4 bis 9 BauNVO voraus; das allgemeine Wohngebiet des § 4 BauNVO gehört dazu, das reine Wohngebiet nicht. Dieselbe Festsetzung ist im WA möglich und im WR nicht.
- § 1 VII Nr. 2 BauNVO erlaubt festzusetzen, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen „einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können“. Die Wohnung des § 4 II Nr. 1 BauNVO ist eine solche Nutzung.
- Die zusätzliche Hürde steht im Einleitungssatz: „wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs)“. Das ist mehr als die allgemeine Erforderlichkeit nach § 1 III 1 BauGB. Die Sicherung einer Ladenzeile im Ortskern ist ein solcher Grund — er muss aber in der Planbegründung stehen und sich auf die konkrete Lage beziehen.
- Der Zweckbestimmungsvorbehalt fehlt in Nummer 2. Er steht ausdrücklich nur in § 1 VII Nr. 3 BauNVO und in § 1 V, VI Nr. 2, X 3 BauNVO. Daraus folgt nicht, dass die Zweckbestimmung gleichgültig wäre — sie begrenzt jede Feinsteuerung —, wohl aber, dass die Argumentation hier über die besonderen städtebaulichen Gründe zu führen ist.
- Rechtsfolge für Kandlbinder: Die Wohnung im Erdgeschoss ist unzulässig. In Betracht kommt eine Befreiung nach § 31 II BauGB; die Grundzüge sind aber berührt, wenn die Ladenzeile gerade das Ziel der Planung ist. Es bleibt § 31 III BauGB, der die Grundzüge gerade nicht voraussetzt — dafür aber die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB.