Ö6-15 · Allgemein zulässig oder ausnahmsweise — was die Trennlinie kostet — Variante
Im Bauantrag ist die Nutzung geändert: Der Gemeindesaal entfällt, die Gruppenräume werden zu Büros. Das Gebäude soll auf 70 Prozent der Geschossfläche eine Außenstelle der Diözesanverwaltung mit 42 Arbeitsplätzen aufnehmen; im Erdgeschoss verbleiben ein Andachtsraum und das Pfarrbüro. Der Anlieferverkehr wird mit vier Fahrten täglich angegeben, der Mitarbeiterverkehr mit 60 Fahrten.
Wie ist jetzt zu entscheiden?
Lösung
Jetzt ist es eine Anlage für Verwaltungen — und der ganze Apparat des Absatzes 3 wird gebraucht.
- Der Schwerpunkt bestimmt die Einordnung. Bei 70 Prozent Verwaltungsfläche und 42 Arbeitsplätzen prägt die Verwaltung die Anlage; der Andachtsraum ist der unselbständige Teil. Rechtsgrundlage ist § 4 III Nr. 3 BauNVO, und über die Ausnahme entscheidet die Behörde nach § 31 I BauGB mit § 1 III 2 BauNVO.
- Vor der Ausnahme steht die Gebietsverträglichkeit. Der Ausnahmetatbestand ist am Absatz 1 zu messen: Das allgemeine Wohngebiet dient „vorwiegend dem Wohnen“. Eine Verwaltung mit 60 Zufahrten täglich ist typisierend zu betrachten — nicht nach den konkreten Nachbarn, sondern nach den Wirkungen, die von Anlagen dieses Zuschnitts im Regelfall ausgehen.
- Das Ermessen ist auszuschreiben. „Kann“ heißt: Entschließungsermessen, gebunden an städtebauliche Gründe. Ein Bescheid, der nur feststellt, die Voraussetzungen lägen vor, und dann genehmigt, leidet an Ermessensausfall — und der ist im Widerspruchs- wie im Klageverfahren nicht heilbar durch das bloße Nachschieben einer Formel.
- Das Einvernehmen wird jetzt gebraucht, § 36 I 1 BauGB. Versagt die Gemeinde es mit dem Argument, das Vorhaben halte die Abstandsflächen nicht ein, ist die Versagung rechtswidrig: § 36 II 1 BauGB lässt nur bauplanungsrechtliche Gründe zu.
- Und § 15 I BauNVO bleibt — in beiden Sätzen. Satz 1 fragt nach dem Gebiet, Satz 2 nach den Nachbarn und dem Zu- und Abfahrtsverkehr. Beide Sätze bekommen eigene Absätze in den Gründen.