Ö6-14 · Die Baugebietstypen und ihre Abgrenzung (§ 1 BauNVO) — Streitfall
In der Stadt Werndorf (Landkreis Fürth, Mittelfranken) besteht kein Bebauungsplan. Der Bereich um die Sandstraße ist geprägt von vier Wohnhäusern mit insgesamt 31 Wohnungen, einem Möbelhaus mit 1 900 Quadratmetern Verkaufsfläche, zwei Bürogebäuden, einer Physiotherapiepraxis und einer Schreinerei mit sieben Beschäftigten. Der Gewerbeanteil überwiegt deutlich. Ferdinand Rottenkolber beantragt die Genehmigung für eine Spielhalle mit 148 Quadratmetern Spielfläche. Das Landratsamt hält das Gebiet für ein faktisches urbanes Gebiet und will die Vergnügungsstätte über § 6a III Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulassen. Ein Nachbar wendet ein, ein urbanes Gebiet ohne Plan gebe es nicht.
Kann die Eigenart der näheren Umgebung einem urbanen Gebiet im Sinn des § 6a BauNVO entsprechen?
Lösung
Die Frage ist offen; sie entscheidet hier über Ausnahme oder Gebietserhaltungsanspruch.
- Für das faktische urbane Gebiet spricht der Wortlaut. § 34 II BauGB verweist auf „eines der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind“. § 1 II Nr. 8 BauNVO bezeichnet das urbane Gebiet, § 6a BauNVO formt es aus. Eine Ausnahme für einzelne Typen enthält die Vorschrift nicht — anders als § 1 III 3 BauNVO, der die Feinsteuerung bei Sondergebieten ausdrücklich ausschließt.
- Dagegen spricht die Bauart des Typs. § 6a I 2 BauNVO nimmt dem Gebiet gerade das Merkmal, an dem sich der unbeplante Bestand messen ließe: „Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.“ Und § 6a IV BauNVO hält vier Festsetzungsmöglichkeiten zur Steuerung der Wohnnutzung im Gebäude bereit. Beides setzt eine planerische Entscheidung voraus, die im Innenbereich niemand getroffen hat.
- Die praktische Folge des Streits: § 34 II BauGB verlangt, dass die Umgebung einem Baugebiet entspricht. Wo die Mischung ungleichgewichtig ist und der Typ das ausdrücklich zulässt, fehlt der Maßstab für diese Eindeutigkeit. Bejaht man das faktische urbane Gebiet, ist die Spielhalle über § 6a III Nr. 1 BauNVO mit § 34 II Hs. 2 BauGB und § 31 I BauGB ausnahmefähig; verneint man es, bleibt allein § 34 I BauGB — und mit ihm das Einfügen und das Rücksichtnahmegebot, aber kein Gebietserhaltungsanspruch.
- Für die Arbeit gilt die Reihenfolge: erst § 6 BauNVO prüfen. Scheitert das Mischgebiet an der fehlenden Gleichgewichtigkeit, den Streit ansagen und entscheiden. Wer das faktische urbane Gebiet bejaht, muss sagen, woraus er die Zweckbestimmung des § 6a I 1 BauNVO ohne Festsetzung gewinnt; wer es verneint, landet regelmäßig bei der Gemengelage und § 34 I BauGB.
- Das Möbelhaus gehört in die Bestandsaufnahme, nicht in die Zulässigkeitsprüfung der Spielhalle: Mit 1 900 Quadratmetern Verkaufsfläche ist es großflächig, und die Regelvermutung des § 11 III 3 BauNVO greift ab 1 200 Quadratmetern Geschossfläche. Prägt es das Gebiet, spricht das gegen jede Zuordnung zu einem Typ der BauNVO.