Langfristiger Wohnraummietvertrag in Textform (§ 550 BGB)
Henrike Abt vermietet eine Dreizimmerwohnung an Paul Osei, fest auf vier Jahre, ab dem 1. März 2026. Der Vertrag wird nie auf Papier unterschrieben: Abt füllt ein Formular am Rechner aus, schickt es als PDF, Osei schreibt zurück „Passt so, ich nehme sie“, Abt antwortet „Freut mich, dann bis März“. Osei zieht ein und zahlt die Miete. Im Mai 2027 bekommt er eine Stelle in einer anderen Stadt und will raus. Abt hält ihm den Vierjahresvertrag vor.
Kann Osei das Mietverhältnis ordentlich kündigen?
Lösung
Osei könnte das Mietverhältnis nach § 542 I BGB ordentlich kündigen. Das setzt voraus, dass die Vierjahresbindung entfallen ist; zu prüfen ist deshalb, ob der Vertrag die Schriftform wahrt und ob er andernfalls nach § 550 S. 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Fraglich ist, ob der Austausch von PDF und E-Mails die schriftliche Form wahrt, die § 550 S. 1 BGB für einen Mietvertrag über längere Zeit als ein Jahr verlangt — die vereinbarten vier Jahre überschreiten diese Grenze. Die Schriftform bestimmt sich nach § 126 BGB: Beide Parteien müssen die Urkunde eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens und auf derselben Urkunde unterzeichnen (§ 126 I, II 1 BGB). Das fehlt hier: Abts PDF ist am Rechner ausgefüllt und nie unterzeichnet worden, und Oseis „Passt so, ich nehme sie“ ist getippt. Eine von beiden unterschriebene Urkunde existiert nicht.
§ 126 III BGB erlaubt, die Schriftform durch die elektronische Form zu ersetzen. Die verlangt nach § 126a I BGB aber eine qualifizierte elektronische Signatur — ein zertifikatsgestütztes Verfahren, das den Unterzeichner eindeutig ausweist. Eine gewöhnliche E-Mail leistet das nicht; sie erfüllt nur die Textform (§ 126b BGB), und die genügt bei Wohnraum nicht.
Die Rechtsfolge steht nicht in § 125 BGB. § 550 S. 1 BGB ist spezieller und ordnet gerade keine Nichtigkeit an: Der Vertrag bleibt in vollem Umfang wirksam — Osei schuldet Miete, Abt schuldet die Wohnung —, er gilt nur als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Entfallen ist damit allein die Vierjahresbindung.
Osei kann daher nach § 542 I BGB mit der gesetzlichen Frist des § 573c I 1 BGB kündigen. Die Sperre des § 550 S. 2 BGB — gekündigt werden kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung — lief am 1. März 2027 aus; im Mai 2027 steht sie der Kündigung nicht mehr entgegen.
Ergebnis: Osei kann das Mietverhältnis nach § 542 I BGB ordentlich kündigen. Der Vertrag wahrt die Schriftform nicht und gilt deshalb nach § 550 S. 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen.