Kaution und Kündigungsverzicht des Mieters
Vetter will von Meint vier Monatsmieten Barkaution, die er auf seinem privaten Girokonto „mitlaufen lässt“. Zusätzlich soll sie fünf Jahre lang nicht ordentlich kündigen dürfen.
Halten Kautionshöhe, Anlageform und der Fünf-Jahres-Verzicht?
Lösung
Alle drei Punkte sind überzogen — und jeder wird auf das zulässige Maß gestutzt oder fällt weg, ohne dass der Vertrag insgesamt scheitert.
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Höhe: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 I BGB). Die vierte kann Vetter nicht verlangen; § 551 IV ist zwingend und begrenzt nur, statt den Vertrag unwirksam zu machen. Zahlen darf Meint in drei Monatsraten (§ 551 II).
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Anlage: Das private Girokonto verstößt gegen § 551 III — die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzfest anzulegen, die Zinsen gehören der Mieterin. Bis Vetter ein solches Konto benennt, darf Meint die Zahlung zurückhalten.
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Kündigungsverzicht: Formularmäßig sind höchstens rund vier Jahre drin (Wertung des § 557a III, der sogar bei der Staffelmiete die Grenze bei vier Jahren zieht; auch § 573c IV). Fünf Jahre benachteiligen unangemessen (§ 307) und fallen nach § 306 komplett weg — Meint kann sofort nach § 573c kündigen.
Ein befristeter Zeitmietvertrag (§ 575) sichert die lange Bindung nicht: Vetter hat keinen der drei Befristungsgründe (Eigenbedarf, Abriss/Umbau, Werkwohnung), und ohne schriftlich mitgeteilten Grund gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 I 2). Wer echte Planungssicherheit will, nimmt eine Staffelmiete (§ 557a) mit dem zulässigen vierjährigen Kündigungsausschluss.