Erbbauzins in der Zwangsversteigerung und Zustimmung zur Veräußerung (§ 52 ZVG, § 9 ErbbauRG)
Der Entwickler finanziert den Bau über eine Grundschuld am Erbbaurecht — vorrangig vor Gramms Erbbauzins. Als er insolvent wird, kommt das Erbbaurecht unter den Hammer. Gramm fürchtet, seinen Zins zu verlieren, und will außerdem mitbestimmen, wer neuer Erbbauberechtigter wird.
Wie verhindert man das Erlöschen des Erbbauzinses in der Zwangsversteigerung, und wie behält Gramm die Kontrolle?
Lösung
Ohne Vorsorge wäre Gramms Zins verloren, denn eine nachrangige Reallast erlischt mit dem Zuschlag (§ 52 ZVG). Das Erbbaurecht hat dafür aber eine eingebaute Rettung: Man kann als Inhalt vereinbaren, dass die Erbbauzinsreallast abweichend von § 52 ZVG bestehen bleibt (§ 9 III Nr. 1 ErbbauRG, sogenannte Stehenbleibensvereinbarung). Dann übersteht der Zins die Versteigerung und bindet auch den Ersteher.
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Kontrolle über das Recht: Als dinglichen Inhalt kann Gramm Zustimmungsvorbehalte für die Veräußerung (§ 5 I ErbbauRG) und die Belastung (§ 5 II ErbbauRG) aufnehmen — sie wirken dinglich und sind eintragbar.
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Nicht überziehen: Die Zustimmung zur Belastung darf Gramm nicht ohne wichtigen Grund verweigern (§ 7 ErbbauRG), sonst wird sie gerichtlich ersetzt und er blockiert nur die Finanzierung. Den Rang von Bankgrundschuld und Erbbauzins vorher aufeinander abstimmen.