Die Lkw um halb sechs
Sanela Krupić wohnt seit vier Jahren in einer Wohnung von Hartmut Vollmer in einem Mischgebiet; Gesamtmiete 890 €. Auf dem Nachbargrundstück, das bis dahin brachlag, eröffnet im März ein Getränkemarkt. Die Anlieferung beginnt werktags um 5.30 Uhr; Lastwagen rangieren zwanzig Meter unter Krupićs Schlafzimmerfenster. Ein Gutachten der Behörde stellt fest, dass die für das Mischgebiet geltenden Immissionsrichtwerte eingehalten werden. Krupić mindert um 15 Prozent. Vollmer sagt, er könne nichts dafür — das Grundstück gehöre ihm nicht.
Ist Krupić berechtigt, die Miete herabzusetzen?
Lösung
Nein. Ob eine nachträgliche Verschlechterung des Wohnumfelds ein Mangel ist, ist streitig; nach der Auffassung, der die Rechtsprechung folgt, fehlt es hier an einer Abweichung vom geschuldeten Zustand.
Position A — Mangel. Schon der Wortlaut des § 536 I 1 BGB knüpft allein an die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ an, nicht an die Ursache ihrer Beeinträchtigung. Ob der Vermieter die Störung verhindern könnte, steht dort nicht; Verschulden und Verantwortlichkeit tauchen erst in § 536a I Alt. 2 BGB auf. Wer nachts nicht schlafen kann, hat eine untaugliche Wohnung — gleich, aus welcher Richtung der Lärm kommt.
Position B — kein Mangel. Der geschuldete Zustand ergibt sich aus dem Vertrag, und der ist nach §§ 133, 157 BGB auszulegen. Ohne besondere Abrede übernimmt der Vermieter keine Gewähr für den Fortbestand des Wohnumfelds; eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung des Inhalts „die Nachbarschaft bleibt, wie sie ist“ wird nicht schon dadurch geschlossen, dass die Umgebung bei Vertragsschluss ruhig war. Dafür spricht auch der Zweck: Der Vermieter kann Immissionen von außen weder abstellen noch einpreisen; man würde ihm ein Risiko aufbürden, das er nicht beherrscht.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt B und verknüpft die Frage mit dem Nachbarrecht. Fehlt eine Vereinbarung, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter von Umwelteinwirkungen freizuhalten, die er selbst nach § 906 BGB entschädigungslos hinnehmen muss. Der Maßstab wandert also aus dem Mietvertrag in das Verhältnis der Grundstücke zueinander.
Subsumtion: Die Richtwerte des Mischgebiets werden eingehalten; Vollmer müsste den Anlieferungslärm nach § 906 I BGB dulden, ohne dafür etwas zu bekommen. Dann trifft ihn auch gegenüber Krupić keine Gewährleistung. Sie schuldet die volle Miete.
Die Gegenprobe zeigt, wo die Grenze verläuft. Hätte Vollmer bei Vertragsschluss mit der „ruhigen Lage am Grüngürtel“ geworben oder die Brachfläche ausdrücklich als dauerhaft unbebaubar bezeichnet, läge eine Beschaffenheitsvereinbarung vor — und dann wäre der Lärm ein Mangel, unabhängig von § 906 BGB. Der Streit entscheidet sich an der Auslegung des Vertrags, nicht am Dezibelwert.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — Der teuerste Fehler ist der Satz „Der Mieter erklärt die Minderung“. Es gibt sie nicht; die Miete ist von Gesetzes wegen herabgesetzt, und der richtige Aufbau lautet deshalb: Anspruch des Vermieters aus § 535 II BGB, darin die Minderung als rechtsvernichtende Einwendung. Wer stattdessen einen „Anspruch des Mieters auf Minderung“ prüft, verliert die Struktur der ganzen Klausur. Zweitens: Prüfe § 536 I 3 BGB ausdrücklich — an der Erheblichkeitsschwelle werden viele Sachverhalte entschieden.