Die Dachterrasse ohne Gefälle
Die Logopädin Henrike Wallbaum hat den Architekten Marlon Tondorf mit Planung und Bauüberwachung ihres Praxisanbaus beauftragt; die Rohbauarbeiten führt eine dritte Firma aus, die noch am Markt und zahlungsfähig ist. Nach der Fertigstellung zeigt sich, dass die Dachterrasse ein zu geringes Gefälle hat und Wasser stehen bleibt; die Ausführung weicht von Tondorfs Plänen ab, und Tondorf hätte das bei ordnungsgemäßer Überwachung bemerkt. Wallbaum verlangt von Tondorf Schadensersatz in Höhe der Sanierungskosten von 27.000 €, ohne sich zuvor an die Baufirma gewandt zu haben.
Muss Tondorf zahlen?
Lösung
Nicht jetzt. § 650t BGB gibt ihm ein Leistungsverweigerungsrecht, solange Wallbaum dem bauausführenden Unternehmen keine erfolglose Nacherfüllungsfrist gesetzt hat.
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag mit eigenem Kapitel. § 650p I BGB: Der Unternehmer wird verpflichtet, „die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks … erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.“ Über § 650q I BGB gelten die §§ 631 bis 650 BGB und die §§ 650b, 650e bis 650h BGB entsprechend.
Fraglich ist, ob Wallbaum sofort gegen Tondorf vorgehen darf. § 650t BGB: „Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk … geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat.“ Subsumtion: Die Baufirma hat von den Plänen abweichend gebaut und haftet damit selbst; eine Frist hat Wallbaum ihr nie gesetzt. Tondorf darf die Leistung verweigern.
Warum es die Vorschrift gibt. Architekt und Bauunternehmer haften als Gesamtschuldner, der Architekt aber nur auf Geld — nachbessern kann er nicht. Ohne § 650t BGB würde er regelmäßig zuerst in Anspruch genommen, weil das bequemer ist, und müsste sich das Geld beim Bauunternehmer zurückholen. Die Vorschrift dreht die Reihenfolge um: erst der, der den Mangel beseitigen kann. Es ist eine Einrede — Tondorf muss sie geltend machen, das Gericht prüft sie nicht von Amts wegen.
Zwei weitere Vorschriften des Kapitels, die man kennen muss. § 650r I 1 BGB gibt dem Besteller nach Vorlage der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung (§ 650p II BGB) ein Sonderkündigungsrecht; es „erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen“, beim Verbraucher aber nur, wenn er zuvor in Textform belehrt wurde. Und § 650s BGB erlaubt dem Architekten, „ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers … eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen zu verlangen“ — praktisch die einzige Möglichkeit, seine Verjährung nach § 634a I Nr. 2, II BGB nicht erst mit der letzten Objektbetreuungsleistung beginnen zu lassen (MF-5.06).
Warum das ein Grenzfall und kein Streitfall ist: Die Einrede steht im Gesetz und ist eindeutig. Der Fehler passiert nur, weil sie außerhalb des allgemeinen Werkvertragsrechts steht und niemand sie sucht, wenn er einen Architekten verklagt sieht.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — Beim Verbraucherbauvertrag wird die Baubeschreibung als unverbindliche Anpreisung behandelt. § 650k I BGB macht sie zum Vertragsinhalt, und § 650k II 2 BGB legt jeden Zweifel dem Unternehmer auf. Und prüfe § 650f VI BGB, bevor du einem Unternehmer die Bauhandwerkersicherung zusprichst — gegenüber dem Verbraucher beim Verbraucherbau- oder Bauträgervertrag gibt es sie nicht, und damit auch kein Kündigungsrecht.