Die abgesperrte Treppe
Gero Lampe vermietet Fatma Böhnke seit dem 1. März Räume im ersten Obergeschoss, in denen sie eine Buchhandlung betreibt; Miete 2.100 € im Monat. Am 4. Mai lässt Lampe ein Fassadengerüst aufstellen; die einzige Zugangstreppe zum Laden wird dadurch und durch eine Absperrung des Bauamts vollständig gesperrt. Auf Nachfrage teilt Lampe mit, die Arbeiten dauerten voraussichtlich acht Monate, einen anderen Zugang gebe es nicht. Böhnke fordert ihn am 6. Mai schriftlich auf, ihr binnen zwei Wochen einen Zugang zu verschaffen. Nichts geschieht. Am 25. Mai kündigt sie fristlos.
Hat Böhnkes Kündigung das Mietverhältnis beendet?
Lösung
Ja, aus § 543 II 1 Nr. 1 BGB.
§ 543 I 1 BGB gibt jeder Vertragspartei das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund; Satz 2 definiert ihn als den Fall, dass „dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls … und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist … nicht zugemutet werden kann“.
§ 543 II 1 Nr. 1 BGB nennt als Regelbeispiel, dass „dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“. Ein Laden, den keine Kundin betreten kann, ist entzogen — die Räume selbst sind unbeschädigt, aber der vertragsgemäße Gebrauch ist es nicht.
Fraglich ist, ob die Kündigung ohne weiteres zulässig war. § 543 III 1 BGB: „Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.“ Lampe verletzt seine Gebrauchsgewährungspflicht aus § 535 I 1 BGB; Böhnke hat ihm am 6. Mai eine Frist von zwei Wochen gesetzt, die am 20. Mai fruchtlos ablief. Am 25. Mai durfte sie kündigen.
Das Regelbeispiel ersetzt die Abwägung nicht vollständig. Liegt ein Fall des Absatzes 2 vor, ist der wichtige Grund indiziert; ausnahmsweise kann die Gesamtabwägung ihn dennoch entfallen lassen — etwa wenn die Beeinträchtigung nur wenige Tage dauert und der Mieter kaum Nachteile hat. Acht Monate ohne Zugang sind das Gegenteil.
Form: Für die Wohnraummiete verlangt § 568 I BGB Schriftform; hier geht es um Gewerberaum, die Kündigung ist formfrei wirksam. In der Klausur ist das eine Abgrenzung, die man ausdrücklich vornimmt.
Daneben ist die Miete seit dem 4. Mai nach § 536 I 1 BGB auf null herabgesetzt, und Böhnke kann ihren Betriebsausfall nach § 536a I Alt. 2 BGB ersetzt verlangen — Lampe hat das Gerüst selbst beauftragt.