Der zweite Rang des Baustoffhändlers
Auf dem Grundstück der Gärtnerin Susann Wittkugel stehen zwei Buchgrundschulden: im ersten Rang eine über 200.000 € für die Volkskasse Ostermoor, im zweiten Rang eine über 80.000 € für den Baustoffhändler Marek Ziegenbein. Beide sind Sicherungsgrundschulden. Im April 2026 zahlt Wittkugel das bei der Volkskasse gesicherte Darlehen vollständig zurück — auf die Forderung. Die Volkskasse ist zur Rückgewähr bereit und fragt, was sie tun soll. Ziegenbein verlangt, die erste Grundschuld löschen zu lassen: Er habe seinerzeit nur deshalb den zweiten Rang akzeptiert, weil die erste Position sich abbaue, und rücke nun auf.
Kann Ziegenbein von Wittkugel verlangen, die erste Grundschuld löschen zu lassen?
Lösung
Ziegenbein könnte gegen Wittkugel einen Anspruch auf Löschung der ersten Grundschuld aus §§ 1192 I, 1179a I 1 BGB haben. Der Anspruch setzt eine Vereinigung von Recht und Eigentum in einer Person voraus; zu prüfen ist deshalb, wie Wittkugel ihr Wahlrecht aus dem Rückgewähranspruch ausüben darf.
Der Rückgewähranspruch gehört Wittkugel, und das Wahlrecht ist ihres. Sie wird die Rückabtretung wählen: Dann steht ihr eine Eigentümergrundschuld im ersten Rang zu, die sie erneut zur Sicherung einsetzen kann. Ziegenbein bleibt im zweiten Rang.
Fraglich ist, ob § 1179a BGB ihm hilft. Die Vorschrift gibt dem Gläubiger einer Hypothek — über § 1192 I BGB auch dem Grundschuldgläubiger — einen Anspruch gegen den Eigentümer, „dass dieser eine vorrangige oder gleichrangige Hypothek löschen lässt, wenn sie … mit dem Eigentum in einer Person vereinigt ist oder eine solche Vereinigung später eintritt“ (§ 1179a I 1 BGB). Der Anspruch ist überdies vormerkungsgleich gesichert (§ 1179a I 3 BGB) — er ist also stark; dazu sogleich.
Er setzt aber eine Vereinigung voraus, und die ist bislang nicht eingetreten: Die Grundschuld steht noch der Volkskasse zu. Ein Anspruch gegen Wittkugel auf Löschung besteht in diesem Zeitpunkt also nicht.
Und Wittkugel kann verhindern, dass er je entsteht. Sie wird die Rückgewähr so lenken, dass die Volkskasse die Grundschuld unmittelbar an den neuen Gläubiger abtritt; dann kommen Grundschuld und Eigentum nie in einer Person zusammen, und § 1179a I 1 BGB läuft leer. Nimmt sie das Recht dagegen selbst entgegen, entsteht der Löschungsanspruch — und dann hilft ihr auch Eile nichts: § 1179a I 3 BGB sichert ihn „in gleicher Weise …, als wenn zu seiner Sicherung gleichzeitig mit der begünstigten Hypothek eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen worden wäre“. Eine spätere Weiterabtretung wäre Ziegenbein gegenüber dann relativ unwirksam. Auf eine „juristische Sekunde“ darf man sich deshalb nicht verlassen; entscheidend ist, dass die Vereinigung gar nicht erst eintritt.
§ 1196 III BGB hilft Ziegenbein hier aus zwei Gründen nicht. Erstens betrifft die Vorschrift nach ihrer Stellung in § 1196 BGB nur die nach Absatz 1, 2 für den Eigentümer bestellte Grundschuld; hier war es von Anfang an eine Fremdgrundschuld der Volkskasse. Zweitens wirkt sie ohnehin in die andere Richtung, als man beim schnellen Lesen meint: Sie beschränkt den Löschungsanspruch auf Vereinigungen, „die eintreten, nachdem die Grundschuld einem anderen als dem Eigentümer zugestanden hat“. Dass ein Recht zuvor einem Dritten zustand, ist danach nicht der Grund, warum der Anspruch scheitert, sondern gerade die Bedingung, unter der er bestünde. Der nachrangige Gläubiger kann sich trotzdem nicht darauf verlassen, dass eine vordere Rangstelle für ihn frei wird — daran scheitert Ziegenbein, nicht an § 1196 III BGB.
Die Lehre für die Praxis: Wer als nachrangiger Gläubiger auf das Aufrücken angewiesen ist, lässt sich den Rückgewähranspruch des Eigentümers abtreten oder pfändet ihn; auf § 1179a BGB allein ist kein Verlass. Umgekehrt gilt für den Eigentümer: Der Rückgewähranspruch ist ein Vermögenswert, und er ist es wert, dass man ihn nicht verschenkt.
Ergebnis: Ziegenbein kann von Wittkugel nicht verlangen, die erste Grundschuld löschen zu lassen. Wittkugel kann die Rückabtretung wählen und den Rang behalten; ein Löschungsanspruch nach §§ 1192 I, 1179a I 1 BGB besteht nicht, weil sich die erste Grundschuld bislang nicht mit dem Eigentum in einer Person vereinigt hat — und Wittkugel kann dafür sorgen, dass es dazu gar nicht erst kommt.
Konkurrenz. Ein Anspruch Ziegenbeins gegen die Volkskasse besteht nicht; sie schuldet die Rückgewähr allein Wittkugel. Wäre der Rückgewähranspruch an Ziegenbein abgetreten worden, könnte er ihn unmittelbar geltend machen und dann selbst wählen.