Der Vertrag aus dem Postfach
Almut Reinsdorf vermietet Timo Kavaklı ab dem 1. April 2026 eine Halle als Fahrradwerkstatt, fest bis zum 31. März 2031, Miete 1.900 € im Monat. Auf Papier ist nie etwas unterschrieben worden: Reinsdorf hat Kavaklı den vollständigen Vertragstext als PDF gemailt, Kavaklı hat am selben Tag geantwortet: „Passt so, wir machen das — Timo Kavaklı.“ Beide E-Mails liegen noch in den Postfächern. Im Juli 2026 findet Reinsdorf einen Interessenten, der 2.600 € zahlen würde. Sie kündigt Kavaklı ordentlich zum 31. Oktober 2026 und beruft sich darauf, mangels Schriftform gelte der Vertrag für unbestimmte Zeit.
Muss Kavaklı die Halle zum 31. Oktober 2026 räumen?
Lösung
Nein. Der Vertrag läuft fest bis zum 31. März 2031. Für die Gewerbemiete genügt seit dem 1. Januar 2025 Textform, und die ist gewahrt (§ 578 II 1, I 2 BGB, § 126b BGB).
Ausgangspunkt ist § 542 II BGB: Ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis endet mit dem Ablauf dieser Zeit; ordentlich gekündigt werden kann es nicht. Reinsdorfs Kündigung trägt also nur, wenn § 550 S. 1 BGB den befristeten in einen unbefristeten Vertrag verwandelt.
Fraglich ist, welche Form gilt. § 578 I 2 BGB lautet: „§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.“ § 578 II 1 BGB erstreckt „die in Absatz 1 genannten Vorschriften“ auf „Räume, die keine Wohnräume sind“. Eine Werkstatthalle ist Gewerberaum. Maßstab ist damit die Textform, nicht die Schriftform.
§ 126b S. 1 BGB: „Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden.“ Eine E-Mail mit angehängtem Vertrags-PDF ist lesbar, nennt die Person des Erklärenden und liegt auf einem dauerhaften Datenträger im Sinne des § 126b S. 2 BGB. Eine Unterschrift verlangt § 126b BGB nicht; darin liegt der Unterschied zu § 126 I BGB.
Damit ist die Frage nach der „Einheit der Urkunde“ hier gegenstandslos. Sie ist eine Frage des § 126 II 1 BGB, und § 126 BGB gilt für diesen Vertrag nicht.
Woher die Änderung kommt: aus Artikel 14 des Vierten Gesetzes zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie vom 23. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323), in Kraft seit dem 1. Januar 2025. § 550 BGB selbst ist unverändert; er verlangt nach wie vor Schriftform — nur greift er für Gewerberaum eben nur noch mit der Maßgabe des § 578 I 2 BGB.
Und das Übergangsrecht ist ausgelaufen. Art. 229 § 70 I 1 EGBGB ließ für vor dem 1. Januar 2025 entstandene Mietverhältnisse die alte Fassung „bis einschließlich 1. Januar 2026“ weitergelten. Diese Frist ist verstrichen. Wer heute einen Gewerbemietvertrag prüft, prüft Textform.