Der Umbau des Voreigentümers
Rosalie Kienbaum vermietet Ulf Barkhausen Räume für seine Musikschule; im Vertrag vom 3. Februar steht, dass dort Unterricht durch angestellte Lehrkräfte erteilt wird. Unter dem Estrich des Übungsraums befindet sich seit dem Umbau durch den Voreigentümer ein Hohlraum, von dem niemand etwas weiß und der bei keiner denkbaren Prüfung aufgefallen wäre; er besteht schon lange vor dem 3. Februar. Am 9. April bricht die Platte unter der angestellten Klavierlehrerin Mine Yalçın ein; sie stürzt und verletzt sich. Behandlungskosten und Verdienstausfall: 7.200 €. Weder Kienbaum noch Barkhausen trifft ein Verschulden.
Kann Yalçın von Kienbaum 7.200 € verlangen?
Lösung
Ja — wenn der einbezogene Dritte auch an der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung teilnimmt. Das ist streitig und entscheidet hier über alles, weil ohne sie niemand haftet.
Die vier Voraussetzungen des Drittschutzes liegen vor; das Schutzbedürfnis besteht gerade deshalb, weil Barkhausen mangels Verschuldens nicht haftet. § 823 I BGB scheidet aus demselben Grund aus: Ohne Erkennbarkeit keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.
Fraglich ist deshalb allein, ob Yalçın der Anspruch aus § 536a I Alt. 1 BGB zusteht.
Position A — nein. Die Garantiehaftung des § 536a I Alt. 1 BGB ist die Kehrseite der Primärleistungspflicht des Vermieters, dem Mieter eine mangelfreie Sache zu verschaffen (§ 535 I 2 BGB). Gegenüber dem Dritten besteht diese Pflicht nicht: Der Drittschutz erzeugt nur Schutzpflichten im Sinne des § 241 II BGB. Wo keine Leistungspflicht ist, kann auch keine Garantie für ihre Erfüllung sein; dem Dritten stünde nur eine verschuldensabhängige Haftung zu.
Position B — ja. Einen Satz, dass eine Garantiehaftung stets einen Primäranspruch voraussetze, kennt das Gesetz nicht. Der Drittschutz überträgt den Haftungsmaßstab des Hauptvertrags auf den Dritten. Das ist sein Sinn: Der Dritte soll haftungsrechtlich stehen wie der Gläubiger, nicht schlechter. Teleologisch überzeugt allein B: Nach A hinge der Schutz des Dritten davon ab, ob zufällig auch der Mieter selbst geschädigt worden ist. Wäre am 9. April Barkhausen durch den Estrich gebrochen, bekäme er ohne Verschuldensnachweis alles; seine Angestellte, die neben ihm steht, bekäme nichts. Diese Unterscheidung lässt sich nicht begründen.
Der Bundesgerichtshof folgt B und hat eine Angestellte des Mieters an der Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel teilnehmen lassen (BGH, Urt. v. 21.07.2010 – XII ZR 189/08). Yalçın bekommt ihre 7.200 €.
Was gegen die Uferlosigkeit spricht und in der Klausur unbedingt hingehört: Die Ausdehnung ist nicht grenzenlos, weil die Erkennbarkeit sie begrenzt. Der Vermieter haftet nur dem Personenkreis gegenüber, dessen Kontakt mit der Mietsache er bei Vertragsschluss übersehen konnte — hier den Lehrkräften, deren Beschäftigung im Vertrag steht. Der Postbote, der zufällig über den Estrich geht, gehört nicht dazu; für ihn bleibt es bei § 823 I BGB.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — Zwei Fehler wiederholen sich. Erstens wird das Schutzbedürfnis vergessen; es ist das Merkmal, an dem die meisten Fälle entschieden werden, und zwar zulasten des Dritten. Zweitens wird der Drittschutz geprüft, bevor feststeht, ob der Hauptvertrag überhaupt einen Anspruch hergibt — prüfe erst die Norm (§ 536a I BGB), dann die Einbeziehung. Und stelle § 823 I BGB immer daneben: Der deliktische Anspruch hat andere Voraussetzungen, andere Beweislast und eine andere Verjährung und führt in manchen Fällen zum Ergebnis, in denen der Drittschutz nicht hilft.