Der Nachtrag über die Garage
Almut Reinsdorf vermietet Timo Kavaklı ab dem 1. März 2025 eine Wohnung. Der Mietvertrag ist ausgedruckt, von beiden unterschrieben und individuell ausgehandelt; er schließt die ordentliche Kündigung für beide Seiten bis zum 28. Februar 2029 aus. Im Juni 2025 vereinbaren die beiden per E-Mail — Reinsdorf schreibt eine, Kavaklı antwortet —, dass Kavaklı zusätzlich die Garage im Hof für 60 € im Monat mietet; unterschrieben wird dazu nichts. Am 2. Februar 2026 kündigt Kavaklı schriftlich zum 30. April 2026, weil er beruflich wegzieht.
Muss Kavaklı über den 30. April 2026 hinaus Miete zahlen?
Lösung
Nein. Der Nachtrag verletzt die Schriftform des § 550 S. 1 BGB; der Vertrag gilt deshalb für unbestimmte Zeit und war nach § 573c I 1 BGB ordentlich kündbar — mit dem 30. April 2026 endet er, und der Anspruch aus § 535 II BGB endet mit ihm.
Hier gilt § 550 BGB unverändert, weil es um Wohnraum geht: § 578 I 2 BGB betrifft Grundstücke und über Absatz 2 Räume, die keine Wohnräume sind. Maßstab ist § 126 BGB.
Fraglich ist zunächst, ob der Vertrag überhaupt „für längere Zeit als ein Jahr“ geschlossen ist — befristet ist er nicht. Ein beiderseitiger Kündigungsausschluss bindet die Parteien wirtschaftlich genauso wie eine Befristung; nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterfällt er deshalb § 550 BGB. Der Zweck der Vorschrift trägt das: Sie schützt den Grundstückserwerber, der nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt, und der muss aus der Urkunde ersehen können, wie lange er gebunden ist.
Fraglich ist weiter, ob der Nachtrag die Form berührt. Der Schriftform unterfallen alle wesentlichen Vertragsbestandteile — Parteien, Mietgegenstand, Miethöhe und Vertragsdauer. Die Garage erweitert den Mietgegenstand und erhöht die Miete; sie ist wesentlich. Eine E-Mail wahrt § 126 BGB nicht: Absatz 1 verlangt die eigenhändige Namensunterschrift auf der Urkunde, und die elektronische Form des § 126 III, § 126a BGB verlangt eine qualifizierte elektronische Signatur.
Die Rechtsfolge ist nicht Nichtigkeit. § 125 S. 1 BGB wird von der Sonderregel des § 550 S. 1 BGB verdrängt: Der Vertrag bleibt vollständig wirksam, er „gilt“ nur „für unbestimmte Zeit“. Es fällt allein die zeitliche Bindung.
Die Rechnung. § 550 S. 2 BGB: „Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“ Überlassung am 1. März 2025, also frühestens zum 1. März 2026. Die Frist des § 573c I 1 BGB — spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats — ist mit der Kündigung vom 2. Februar 2026 zum 30. April 2026 gewahrt; die Verlängerung nach fünf und acht Jahren gilt nach § 573c I 2 BGB nur für den Vermieter. Der April 2026 liegt nach dem 1. März 2026. Die Kündigung wirkt.