Der Hof am Deich
Die Landwirtin Wiebke Lorentzen verkauft ihren Hof für 640.000 € an den Gärtner Momme Rickers. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; im selben Termin erklären beide die Auflassung, und der Notar reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Rickers zahlt den vollen Kaufpreis und zieht mit seiner Familie ein. Wegen einer Rückfrage zu einer alten Baulast stockt die Eintragung; sechs Monate später ist Rickers noch immer nicht im Grundbuch. Lorentzen hat sich inzwischen mit ihm überworfen und verlangt den Hof heraus — Eigentümerin sei nach wie vor sie, und das stehe schwarz auf weiß im Grundbuch.
Kann Lorentzen von Rickers Herausgabe des Hofes verlangen?
Lösung
Lorentzen könnte gegen Rickers einen Anspruch auf Herausgabe des Hofes aus § 985 BGB haben. Eigentümerin ist sie geblieben, wenn es an der Eintragung fehlt, die § 873 I BGB verlangt; fraglich ist dann, ob Rickers dem ein Recht zum Besitz nach § 986 I 1 BGB entgegenhalten kann.
§ 873 I BGB verlangt für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zweierlei: „die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch“. Beides muss vorliegen, und die Eintragung ist keine Formalie, sondern der Publizitätsakt, an dem das Immobiliarsachenrecht hängt. Sie fehlt.
Die Einigung ist eine besondere: § 925 I 1 BGB nennt sie Auflassung und verlangt, dass sie „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt“ wird; zuständig ist nach § 925 I 2 BGB jeder Notar. Das ist geschehen. Der beurkundete Kaufvertrag ist davon streng zu trennen: Er ist das Verpflichtungsgeschäft und bedarf nach § 311b I 1 BGB seinerseits der notariellen Beurkundung — dass beides im selben Termin geschieht, macht daraus kein einziges Geschäft.
Fraglich ist deshalb allein das Recht zum Besitz. § 986 I 1 BGB gibt es dem, der dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Aus § 433 I 1 BGB schuldet Lorentzen dem Käufer Übergabe und Verschaffung des Eigentums; wer die Sache übergeben muss, kann sie nicht herausverlangen. Der Kaufvertrag ist wirksam und der Kaufpreis bezahlt — das Besitzrecht steht.
Was Rickers hat, ist mehr als ein Anspruch: Mit der Auflassung und dem gestellten Eintragungsantrag ist er gegen Zwischenverfügungen weitgehend geschützt — § 878 BGB hält die Erklärung wirksam, wenn Lorentzen nachträglich in der Verfügung beschränkt wird (MF-7.04), und die Bindung an die Auflassung folgt aus § 873 II BGB, weil die Erklärungen notariell beurkundet sind. Widerrufen kann Lorentzen also nicht.
Ergebnis: Lorentzen kann von Rickers die Herausgabe des Hofes nicht verlangen. Sie hat recht, was das Eigentum angeht — ohne Eintragung kein Eigentumsübergang (§ 873 I BGB). Der Anspruch aus § 985 BGB scheitert aber an § 986 I 1 BGB: Rickers hat aus dem Kaufvertrag ein Recht zum Besitz.
Konkurrenz. Rickers kann aus § 433 I 1 BGB die Mitwirkung an der Eintragung verlangen; gesichert wird dieser Anspruch in der Praxis durch eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB, Feld 8), die hier fehlt. Für § 985 BGB entsteht mangels Vindikationslage keine Grundlage, und die §§ 987 ff. BGB laufen nicht an.