Das Wasser vor dem Einzug
Am 20. Juli schließen Detlev Ohnesorge und Pia Lubinski einen Wohnraummietvertrag; Übergabe soll am 30. August sein, Mietbeginn 1. September, Gesamtmiete 950 €. Das Dach des Hauses ist schon am 20. Juli so schadhaft, dass es Starkregen nicht standhält; Ohnesorge hatte es zwei Jahre zuvor von einem Dachdeckerbetrieb prüfen lassen, der es schriftlich für dicht erklärt hat — ein Verschulden trifft ihn nicht. Am 12. August regnet es stark; die Wohnung steht unter Wasser und ist erst zum 1. Dezember wieder bewohnbar. Lubinski muss von September bis November im Hotel wohnen und gibt dafür 5.400 € aus.
Kann Lubinski von Ohnesorge 5.400 € verlangen?
Lösung
Das hängt daran, ob §§ 536, 536a BGB schon vor der Überlassung gelten. Das ist streitig, und hier entscheidet der Streit den Fall.
Position A — noch herrschende Meinung: das Mietgewährleistungsrecht setzt die Überlassung voraus. Der Wortlaut des § 536 I 1 BGB ist eindeutig: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel … oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel …“. Beide Zeitfenster setzen voraus, dass der Mieter die Sache hat oder haben sollte. Vorher gilt das allgemeine Leistungsstörungsrecht: Die Gebrauchsgewährung ist für September bis November unmöglich geworden (§ 275 I BGB), die Miete entfällt nach § 326 I 1 BGB, und Schadensersatz gibt es nur nach §§ 280 I, III, 283 BGB — also mit Verschulden. Ohnesorge hat das Dach prüfen lassen und kann sich nach § 280 I 2 BGB entlasten. Lubinski kann keinen Schadensersatz verlangen.
Position B — Literatur: die Garantiehaftung greift schon ab Vertragsschluss. Auch hier trägt der Wortlaut, nur ein anderer: § 536a I Alt. 1 BGB spricht ausdrücklich vom Mangel „bei Vertragsschluss“. Das Gesetz nimmt den Zeitraum vor der Überlassung also selbst in den Blick. Teleologisch wäre es Förmelei, die Haftung von einer Übergabe abhängig zu machen, die gerade wegen des Mangels unterbleibt: Der Mieter, dem vor dem Einzug alles im Wasser steht, ist nicht weniger schutzbedürftig als der, dem dasselbe drei Tage nach dem Einzug passiert. Dann haftet Ohnesorge ohne Verschulden, und Lubinski kann 5.400 € verlangen.
Der Streit beruht darauf, dass der Wortlaut in beide Richtungen zeigt — § 536 I 1 BGB nennt die Überlassung, § 536a I BGB den Vertragsschluss. Wer das benennt, hat den Kern der Sache; wer sich für eine Seite entscheidet und die andere sauber abhandelt, hat die Punkte. Nur behaupten darf man nichts.
Unstreitig ist die Miete. Für September bis November schuldet Lubinski nichts — nach A wegen § 326 I 1 BGB, nach B wegen § 536 I 1 BGB. Verschieden ist allein der Schadensersatz.
Am Rande: Hat Ohnesorge für den Wasserschaden eine Versicherungsleistung erhalten, ließe sich überlegen, ob Lubinski das stellvertretende commodum nach § 285 I BGB verlangen kann. Ob die Vorschrift neben dem mietrechtlichen Gewährleistungsrecht anwendbar ist, wird nicht einheitlich beurteilt; angesprochen gehört sie in einem Satz.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — Die Zeitschiene wird nicht gestellt. Vor der Überlassung allgemeines Leistungsstörungsrecht (streitig), ab der Überlassung §§ 536 ff. BGB als abschließendes Sonderrecht, das §§ 280 ff. BGB in ihrem Anwendungsbereich verdrängt. Und: § 536 III BGB wird regelmäßig übersehen. Immer wenn ein Dritter im Weg steht — Doppelvermietung, unrechtmäßiger Besitzer, dingliches Recht —, ist Absatz 3 die Einstiegsnorm, nicht Absatz 1.