Das Referendariat des Sohnes
Hilke Ostermeyer kündigt Cem Wieczorek die Wohnung schriftlich und ordentlich mit der Begründung, ihr Sohn werde nach dem Referendariat in die Stadt zurückkehren und die Wohnung beziehen. Wieczorek glaubt ihr, lässt es nicht auf einen Räumungsprozess ankommen und zieht zum Fristablauf am 30. April aus; Umzug und Maklerkosten belaufen sich auf 3.100 €, die neue Wohnung kostet 250 € im Monat mehr. Am 1. Juni vermietet Ostermeyer die Wohnung an eine vierköpfige Familie zu einer um 340 € höheren Miete. Der Sohn ist nie eingezogen; er hat eine Stelle in einer anderen Stadt angetreten und dies schon vor der Kündigung entschieden.
Kann Wieczorek von Ostermeyer Schadensersatz verlangen?
Lösung
Ja, aus § 280 I BGB. Der Fall entscheidet sich an der Darlegungs- und Beweislast.
Die Pflichtverletzung liegt darin, das Mietverhältnis auf einen Grund zu stützen, den es nicht gibt. Wer eine Kündigung mit einem vorgetäuschten Eigenbedarf begründet, verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag; das Vertretenmüssen wird nach § 280 I 2 BGB vermutet und ist bei bewusster Täuschung ohnehin gegeben.
Der Schaden ist das, was Wieczorek ohne die Kündigung nicht ausgegeben hätte: Umzugs- und Maklerkosten sowie die Mietdifferenz für einen angemessenen Zeitraum (§§ 249 I, 252 BGB).
Der Auszug ohne Prozess schadet nicht. Der Anspruch setzt nicht voraus, dass der Mieter es auf ein Räumungsurteil ankommen lässt. Wer der Kündigung glaubt und auszieht, verhält sich vernünftig und verliert seine Ansprüche nicht; ein Mitverschulden nach § 254 BGB lässt sich daraus nicht konstruieren.
Der Kern ist die Beweislast. Grundsätzlich muss der Mieter beweisen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war — ein Beweis über innere Tatsachen, den er praktisch nie unmittelbar führen kann. Deshalb hilft ihm eine Beweiserleichterung: Fällt der behauptete Bedarf kurz nach dem Auszug weg oder wird die Wohnung anderweitig vermietet, trifft den Vermieter eine gesteigerte Darlegungslast. Er muss plausibel und substantiiert erklären, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist. Ostermeyer kann das nicht: Der Sohn hatte sich schon vor der Kündigung anders entschieden.
Die Grenzen des Anspruchs. Erstens: Ein bloßer nachträglicher Wegfall des Bedarfs genügt nicht — dann war die Kündigung rechtmäßig, und es gibt keinen Ersatz. Zweitens: Wird ein Räumungsvergleich geschlossen, kommt es darauf an, ob die Parteien damit auch mögliche Schadensersatzansprüche erledigen wollten; das ist Auslegungsfrage (§§ 133, 157 BGB), und ein Vergleich, der nur Räumungstermin und Kosten regelt, erledigt sie nicht.
Daneben kommen § 823 II BGB in Verbindung mit § 263 StGB und § 826 BGB in Betracht. Sie führen zum selben Ergebnis und verlangen mehr Nachweis; § 280 I BGB ist der einfachere Weg und gehört nach vorn.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — § 573 II BGB wird als abschließender Katalog gelesen. Er ist es nicht: „liegt insbesondere vor“ — das berechtigte Interesse kann sich auch unmittelbar aus Absatz 1 ergeben. Zweitens wird § 573 III 1 BGB übersehen; die Begründung im Schreiben ist keine Förmelei, sondern Wirksamkeitsvoraussetzung. Und drittens: Die Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 573c I 2 BGB gilt nur für den Vermieter. Für den Mieter bleibt es immer bei drei Monaten, gleich wie lange er dort wohnt.