Das Mehrfamilienhaus wechselt den Eigentümer
Ingrid Semrau verkauft ihr Mehrfamilienhaus für 640.000 € an den Zahnarzt Jean-Luc Wortmann. Im Grundbuch steht eine Buchgrundschuld über 300.000 € für die Privatbank Rittmeyer; gesichert war ein Darlehen Semraus, das sie vor zwei Jahren vollständig zurückgezahlt hat, ohne die Grundschuld zurückzuholen. Der notarielle Kaufvertrag regelt die Grundschuld nicht: Er sagt nicht, dass Wortmann sie übernimmt, und er sagt auch nicht, dass Semrau für Lastenfreiheit einzustehen hat; über den Rückgewähranspruch steht kein Wort darin. Wortmann wird als Eigentümer eingetragen. Zwei Jahre später nimmt Semrau bei derselben Bank ein neues Darlehen auf und vereinbart, die noch eingetragene Grundschuld solle es sichern; die Bank verlangt daraufhin von Wortmann die Duldung der Zwangsvollstreckung.
Kann Wortmann von der Bank die Rückgewähr der Grundschuld verlangen?
Lösung
Wortmann könnte gegen die Bank einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld haben. Dafür müsste ihm der Rückgewähranspruch zustehen, der aus dem Sicherungsvertrag zwischen Semrau und der Bank stammt; zu prüfen ist, ob er mit dem Grundstück auf ihn übergegangen oder ihm im Kaufvertrag abgetreten worden ist.
Der Rückgewähranspruch ist ein schuldrechtlicher Anspruch aus dem Sicherungsvertrag. Er haftet nicht am Grundstück und geht deshalb nicht mit dem Eigentum über; er muss nach § 398 BGB abgetreten werden. Fraglich ist allein, ob der Kaufvertrag eine solche Abtretung konkludent enthält.
A — konkludente Mitabtretung. Der tragende Satz: Der Käufer erwirbt ein Grundstück, das mit einer wirtschaftlich wertlosen, nicht mehr valutierten Grundschuld belastet ist; ohne den Rückgewähranspruch stünde er schutzlos, weil er die dingliche Belastung dulden muss, ohne ihre Beseitigung verlangen zu können. Teleologisch spricht dafür, dass die Grundschuld nach dem Willen der Parteien wirtschaftlich zum Grundstück gehört: Wer ein Haus verkauft, will nicht zugleich eine Zugriffsmöglichkeit auf dieses Haus zurückbehalten. Und der Verkäufer hat an dem Anspruch nach vollständiger Rückzahlung typischerweise kein Interesse mehr.
B — keine konkludente Abtretung. Eine Abtretung ist eine Verfügung; sie in einen Kaufvertrag hineinzulesen, der zu ihr schweigt, überdehnt die Auslegung. Systematisch hätte der Notar sie beurkundet, wenn sie gewollt gewesen wäre; der beurkundete Text ist gerade beim Grundstückskauf ein starkes Indiz für das Gewollte. Der Verkäufer hat ein eigenes Interesse: Der Rückgewähranspruch ist ein Vermögenswert, den er für weitere Kredite einsetzen kann, und das hat Semrau getan. Hinzu kommt, dass der Käufer eines belasteten Grundstücks die Belastung regelmäßig im Kaufpreis berücksichtigt bekommt. Wer keine Lastenfreistellung vereinbart, bekommt sie üblicherweise auch nicht bezahlt.
Entscheidung: B. Ohne jeden Anhaltspunkt im Vertrag lässt sich eine Verfügung über einen Anspruch nicht konstruieren; es fehlt an Erklärungen, die man als Angebot und Annahme einer Abtretung deuten könnte. Wortmann ist auch nicht schutzlos: Er hätte nach § 435 S. 1 BGB Lastenfreiheit verlangen können — die Grundschuld ist ein Rechtsmangel —, und dieser Anspruch richtet sich gegen Semrau. Dass er ihn nicht geltend gemacht hat, ist kein Grund, ihm einen fremden Anspruch zuzusprechen. Wer A folgt, muss in der Klausur genau sagen, aus welchen Umständen des Sachverhalts sich der Abtretungswille ergibt — ein Preisabschlag für die Belastung, eine Freistellungsklausel, ein Schreiben an die Bank; wo solche Umstände fehlen, trägt A nicht.
Für die Praxis gilt: Die Abtretung des Rückgewähranspruchs gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag, ebenso die Verpflichtung des Verkäufers zur Löschung oder zur Beschaffung der löschungsfähigen Quittung.
Ergebnis: Wortmann kann von der Bank die Rückgewähr der Grundschuld nicht verlangen. Der Rückgewähranspruch ist mit dem Grundstück nicht auf ihn übergegangen; eine konkludente Abtretung ist dem Kaufvertrag nicht zu entnehmen. Streitig ist dabei nur der zweite Schritt: Dass der Anspruch schuldrechtlich ist und abgetreten werden muss, ist unstreitig — ob dieser Kaufvertrag eine konkludente Abtretung enthält, ist eine Frage der Auslegung, für die sich keine feste Linie angeben lässt. Die Gegenauffassung ist gut vertretbar.
Konkurrenz. Wortmann hat gegen Semrau Ansprüche aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, 435 BGB wegen des Rechtsmangels — und zwar in Höhe dessen, was ihn die Belastung kostet. Gegen die Bank hat er nichts: Sie hält die Grundschuld auf Grund eines wirksamen neuen Sicherungsvertrags mit Semrau, und weil Wortmann nicht Partei dieses Vertrags ist, kann er auch keine Einreden aus ihm herleiten.
Häufiger Fehler · Klausurtipp — Der Rückgewähranspruch wird gern als Selbstverständlichkeit übergangen. Er hat drei prüfungsrelevante Ebenen: Inhalt (Wahlrecht zwischen Rückabtretung, Verzicht und Aufhebung — mit ganz unterschiedlichen Rangfolgen), Inhaber (der Sicherungsgeber, und der ist nach einem Grundstücksverkauf nicht mehr der Eigentümer) und Schicksal bei Veräußerung (kein automatischer Übergang, Abtretung nötig). Wer beim Grundstücksverkauf nicht prüft, wem der Rückgewähranspruch gehört, verliert den Schwerpunkt des Falls.