Das leere Zimmer nach der Trennung
Konstantin Halbach mietet von Insa Reimers seit vier Jahren eine Vierzimmerwohnung für 1.100 € im Monat; eingezogen ist er seinerzeit mit seiner Partnerin. Nachdem sie im Frühjahr ausgezogen ist, trägt er die Miete allein und kommt damit an seine Grenze. Er bittet Reimers schriftlich um die Erlaubnis, eines der vier Zimmer für 300 € an eine Studentin unterzuvermieten; er selbst bleibt in der Wohnung wohnen, die dann mit zwei Personen belegt wäre. Reimers lehnt ohne Begründung ab — sie will „keine Fremden im Haus“.
Kann Halbach von Reimers die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen?
Lösung
Ja, aus § 553 I 1 BGB.
Der Ausgangspunkt ist das Verbot. § 540 I 1 BGB: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“ Ohne Erlaubnis geht nichts — auch nicht bei bester Absicht.
§ 553 I 1 BGB gibt dem Wohnraummieter dagegen einen Anspruch auf die Erlaubnis: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“
Drei Merkmale sind zu beachten. Erstens muss das Interesse nach Vertragsschluss entstanden sein; ein von Anfang an bestehender Wunsch, die Wohnung teilweise zu vermieten, genügt nicht. Zweitens muss es ein berechtigtes sein — jeder vernünftige, nachvollziehbare Grund von nicht ganz unerheblichem Gewicht, wirtschaftliche wie persönliche. Drittens darf nur ein Teil des Wohnraums überlassen werden; wer die ganze Wohnung weggibt, fällt aus der Vorschrift heraus.
Fraglich ist allein das berechtigte Interesse. Subsumtion: Der Auszug der Partnerin ist erst nach Vertragsschluss eingetreten und hat Halbachs wirtschaftliche Lage verändert; die Untervermietung eines von vier Zimmern federt das ab und ermöglicht es ihm, die Wohnung zu behalten. Genau darauf zielt § 553 BGB. Das Interesse ist berechtigt.
Die Schranken des § 553 I 2 BGB greifen nicht: kein wichtiger Grund in der Person der Studentin, keine Überbelegung bei zwei Personen in vier Zimmern, keine sonstige Unzumutbarkeit. Reimers’ allgemeiner Widerwille gegen „Fremde im Haus“ ist keiner der genannten Gründe.
§ 553 II BGB gibt Reimers immerhin ein Druckmittel: Ist ihr die Überlassung „nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten“, darf sie die Erlaubnis davon abhängig machen — etwa bei höherem Verschleiß oder höheren Betriebskosten. § 553 III BGB stellt klar, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.
Was Halbach tun kann, wenn Reimers weiter ablehnt: auf Erteilung der Erlaubnis klagen — oder nach § 540 I 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, weil der Vermieter die Erlaubnis verweigert hat.