Das Lager bleibt stehen
Das befristete Mietverhältnis über ein Ladenlokal von Marlies Ganzhorn endet durch Zeitablauf am 31. Januar; die vereinbarte Miete betrug 1.600 € im Monat. Piet Schwertfeger räumt nicht: Er lässt sein Warenlager stehen und behält alle Schlüssel, weil er „noch keine neuen Räume gefunden“ hat. Erst am 12. Mai gibt er die Schlüssel zurück und holt das Lager ab. Ganzhorn hatte zum 1. Februar einen Nachmieter, der 2.050 € gezahlt hätte — das entspricht auch der ortsüblichen Miete; der Nachmieter ist inzwischen abgesprungen und hat anderswo gemietet.
Was kann Ganzhorn für die Zeit von Februar bis Mai verlangen?
Lösung
Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete nach § 546a I BGB und den darüber hinausgehenden Schaden nach § 546a II BGB in Verbindung mit §§ 280 I, II, 286 BGB.
§ 546 I BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“ Rückgabe heißt Besitzverschaffung — vollständige Räumung und Herausgabe aller Schlüssel. Ein einziger zurückbehaltener Schlüssel genügt, damit die Rückgabe nicht bewirkt ist.
§ 546a I BGB: „Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.“
Fraglich ist, was Vorenthaltung bedeutet. Sie liegt vor, wenn der Mieter die Sache nicht zurückgibt und dies dem Willen des Vermieters widerspricht. Wer die Rückgabe gar nicht will — etwa weil er die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet und den Mieter drin lassen möchte —, dem wird nichts vorenthalten. Subsumtion: Ganzhorn hatte einen Nachmieter und wollte die Räume ab dem 1. Februar; Schwertfeger behielt Schlüssel und Lager bis zum 12. Mai. Vorenthaltung von Februar bis Mai.
Das Wahlrecht liegt beim Vermieter — das Gesetz sagt „die vereinbarte Miete oder die Miete, die … ortsüblich ist“. Ganzhorn wählt die 2.050 €. Ein Verschulden verlangt § 546a I BGB nicht; er ist keine Schadensersatz-, sondern eine Entschädigungsnorm und greift auch dann, wenn der Mieter unverschuldet nicht ausziehen kann.
§ 546a II BGB: „Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.“ Der entgangene Gewinn aus dem verlorenen Nachmietvertrag geht über die Entschädigung hinaus; er setzt aber Verzug und Verschulden voraus (§§ 280 I, II, 286 BGB) und wird um das gekürzt, was Ganzhorn über § 546a I BGB schon bekommt.
Für Wohnraum gilt eine Bremse, hier nicht. § 571 I 1 BGB lässt den weiteren Schaden bei Wohnraum nur zu, wenn die Rückgabe „infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat“, und Satz 2 begrenzt ihn auf das, „als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert“. Beim Ladenlokal greift diese Vorschrift nicht.
Daneben steht der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB, weil Schwertfeger nach Vertragsende kein Recht zum Besitz mehr hat; die Nutzungsherausgabe nach §§ 987 ff. BGB und die Sperrwirkung des § 993 I BGB gehören ins Sachenrecht und werden dort behandelt.