Bauträgervertrag: Vorauszahlung des Kaufpreises und Sicherung nach der MaBV (§ 650u BGB, § 3 MaBV)
Ebert verkauft die Wohnungen schon vor dem ersten Spatenstich. Käufer Ferdinand Frei soll den vollen Preis sofort überweisen, „damit das Geld für den Bau da ist“. Frei ist unsicher, ob er das muss.
Welcher Vertragstyp ist das, und darf der ganze Preis ungesichert im Voraus fließen?
Lösung
Nein, und zwar zwingend. Was Ebert schließt, ist ein Bauträgervertrag (§ 650u BGB): Sie verschafft Eigentum und errichtet das Gebäude, also Kaufrecht für Grund und Boden plus Werkvertragsrecht für den Bau. Dafür gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), und die ist nicht verhandelbar. Freis Vorleistung ist geschützt: Er zahlt ratenweise nach Baufortschritt und keinen Cent, bevor die Sicherungen stehen.
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Wann überhaupt die erste Rate fließt (§ 3 MaBV): erst bei rechtswirksamem Vertrag, eingetragener Auflassungsvormerkung und gesicherter Freistellung von den Bank-Grundpfandrechten — dann gestaffelt nach Bautenstand (§ 650v BGB).
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Wer früher Geld will, muss eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen. Ohne das trägt der Käufer das volle Insolvenzrisiko des Bauträgers.
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Konsequenz für Ebert: „Voller Preis sofort“ ist genau der verbotene Fall — ein solcher Entwurf ist MaBV-widrig, der Notar darf ihn nicht beurkunden.
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Achtmal fast dasselbe: Die gleichlautenden Vertragsteile einmal als Bezugsurkunde (§ 13c BeurkG, seit 29.12.2025 — nicht mehr § 13a) beurkunden und in jedem Kaufvertrag darauf verweisen; das spart Vorlesezeit.