Arglist des Verhandlungsvertreters und Gewährleistungsausschluss (§§ 166, 444 BGB)
Sven Hardegen verkauft ein Mehrfamilienhaus. Verhandeln und den Vertrag beim Notar in seinem Namen abschließen lässt er seinen bevollmächtigten Makler Ruben Steiner; er selbst ist nie dabei. Steiner weiß aus einem früheren Auftrag, dass der Keller regelmäßig unter Wasser steht, und schweigt der Käuferin gegenüber gezielt darüber. Der Vertrag enthält einen umfassenden Gewährleistungsausschluss. Die Käuferin verlangt nach dem ersten Starkregen Schadensersatz.
Kann sich Hardegen auf den Gewährleistungsausschluss berufen?
Lösung
Hardegen könnte sich auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Zu prüfen ist, ob ihm die Arglist seines Verhandlungsvertreters zugerechnet wird und § 444 BGB ihm die Berufung auf den Ausschluss deshalb verwehrt.
§ 444 BGB sperrt die Berufung auf einen Haftungsausschluss, soweit der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat — Arglist verlangt keine Schädigungsabsicht, es genügt, dass er den Mangel kennt und weiß, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis nicht oder anders abschließen würde. Dabei genügt die Kenntnis der mangelbegründenden Umstände; die genaue Ursache muss der Verkäufer nicht kennen (BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23). Steiner wusste, dass der Keller regelmäßig unter Wasser steht, und hat gerade deshalb geschwiegen — in seiner Person liegt Arglist vor.
Verkäufer ist aber nicht Steiner, sondern Hardegen, und der wusste nichts. Sein Schweigen wäre für sich genommen nicht arglistig. Zugerechnet wird ihm Steiners Wissen über § 166 I BGB: Steiner hat als sein Vertreter verhandelt und abgeschlossen — nach dem Rechtsgedanken der Norm haftet der Geschäftsherr sogar dann, wenn der Eingeschaltete nur die Verhandlung führt und nicht selbst abschließt. Grenze: Zugerechnet wird das Wissen eines Dritten nur, wenn der Geschäftsherr ihn willentlich und bewusst mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut hat — bloße persönliche Nähe genügt nicht (BGH, Urteil vom 26.03.2025 – VIII ZR 152/23).
Für die Klausur heißt das: Der Gewährleistungsausschluss wird zuerst geprüft, dann § 444 BGB, dann die Zurechnung über § 166 I BGB — nicht umgekehrt.
Ergebnis: Hardegen kann sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen. Die Arglist seines Verhandlungsvertreters wird ihm zugerechnet, und § 444 BGB verwehrt ihm die Berufung auf den Ausschluss.