Klausur 1 — Das Wohn- und Geschäftshaus in Auerthann: Beschluss des Verwaltungsgerichts über den Eilantrag eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung

Auszug aus den Akten des Bayerischen Verwaltungsgerichts Augsburg, Az. Au 4 S 26.1147, in der Verwaltungsstreitsache Dr. Ansgar Feichtmayr gegen Landkreis Rieshofen, beigeladen die Wiedemann Projektbau GmbH, wegen Nachbarrechtsbehelfs gegen eine Baugenehmigung, sowie aus den beigezogenen Akten des Landratsamts Rieshofen, Az. 41-2026/118, und des Marktes Auerthann, Az. 610-9/2024:

Bebauungsplan Nr. 9 „Untere Mühlbreite“ — Auszug

Textliche Festsetzungen

1. Art der baulichen Nutzung. Das Plangebiet wird als Mischgebiet nach § 6 der Baunutzungsverordnung festgesetzt.

2. Maß der baulichen Nutzung. Grundflächenzahl 0,4; Geschossflächenzahl 0,8; höchstens zwei Vollgeschosse; Firsthöhe höchstens 13,00 m über der natürlichen Geländeoberfläche.

3. Bauweise. Offene Bauweise.

4. Überbaubare Grundstücksfläche. Baugrenzen nach der Planzeichnung.

5. Stellplätze. Stellplätze und Zufahrten sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

6. Abstandsflächen. Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO 0,25 H, mindestens jedoch 3 m. Rechtsgrundlagen: § 9 Abs. 1 Nr. 2a des Baugesetzbuchs, Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO.

7. Einzelhandel. Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² sind nicht zulässig.

Begründung (Auszug). Der Markt will die brachliegende Fläche an der Brunnenstraße einer gemischten Nutzung zuführen und die Nahversorgung im Ortskern sichern; die Verringerung der Abstandsflächentiefe nach Festsetzung Nr. 6 dient der dichteren Ausnutzung der ortskernnahen Grundstücke.

Verfahrensvermerke

• Aufstellungsbeschluss des Gemeinderats vom 21. September 2023, ortsüblich bekanntgemacht am 29. September 2023; frühzeitige Beteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 des Baugesetzbuchs im November 2023; öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs vom 4. März bis 4. April 2024; Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 des Baugesetzbuchs.
• Satzungsbeschluss des Gemeinderats vom 27. Juni 2024.
• Ausgefertigt: Auerthann, 2. Juli 2024. Kreitmayr Erster Bürgermeister
• Amtlich bekanntgemacht im Amtsblatt des Marktes Auerthann Nr. 7 vom 12. Juli 2024. Die Bekanntmachung enthält den Hinweis nach § 215 Abs. 2 des Baugesetzbuchs.

Auszug aus der Niederschrift über die öffentliche Sitzung des Gemeinderats vom 27. Juni 2024

Ort und Zeit: Sitzungssaal des Rathauses, Donnerstag, 27. Juni 2024, 19.00 Uhr bis 21.40 Uhr. Vorsitz: Erster Bürgermeister Ferdinand Kreitmayr. Schriftführer: Verwaltungsangestellter Michael Sedlmair.

Anwesenheit. Der Gemeinderat des Marktes Auerthann besteht aus 24 Gemeinderatsmitgliedern und dem ersten Bürgermeister. Sämtliche Mitglieder waren mit Schreiben vom 18. Juni 2024 unter Angabe der Tagesordnung geladen. Anwesend sind 24 Mitglieder einschließlich des Vorsitzenden; entschuldigt fehlt Gemeinderätin Rosa Deininger. Der Vorsitzende stellt die Beschlussfähigkeit fest.

TOP 5 — Bebauungsplan Nr. 9 „Untere Mühlbreite“; Behandlung der Stellungnahmen und Satzungsbeschluss

Der Vorsitzende trägt die während der öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen vor. Sieben Anwohner wenden sich gegen die Festsetzung Nr. 6.

Gemeinderatsmitglied Egon Waldherr hält dem entgegen, die Untere Mühlbreite sei seit jeher eng bebaut; wer dort baue, brauche die kürzeren Abstände. Er werde der Festsetzung zustimmen.

Gemeinderatsmitglied Hubert Zallinger erklärt, er werde sich der Stimme enthalten. Der Vorsitzende weist ihn darauf hin, dass die Gemeindeordnung die Enthaltung nicht vorsehe; Herr Zallinger bleibt bei seiner Erklärung.

Eine Feststellung nach Art. 49 Abs. 3 der Gemeindeordnung wird nicht beantragt und nicht getroffen.

Beschluss. Der Bebauungsplan Nr. 9 „Untere Mühlbreite“ wird in der Fassung vom 27. Juni 2024 einschließlich der Begründung als Satzung beschlossen.

Abstimmungsergebnis: 12 Ja-Stimmen, 11 Nein-Stimmen, 1 Stimmenthaltung. Der Vorsitzende stellt fest, dass der Beschluss gefasst ist.

Auf Verlangen von Gemeinderatsmitglied Waldherr wird nach Art. 54 Abs. 1 Satz 3 der Gemeindeordnung festgehalten, dass er mit Ja gestimmt hat. Der Vorsitzende hat ebenfalls mit Ja gestimmt.

Kreitmayr

Erster Bürgermeister

Sedlmair

Schriftführer

Bauantrag (Eingangsstempel des Landratsamts Rieshofen: 19. Januar 2026)

Bauherrin: Wiedemann Projektbau GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Bernhard Wiedemann. Baugrundstück: FlNr. 1186 der Gemarkung Auerthann, Brunnenstraße 17, Markt Auerthann; Grundstücksgröße 4.200 m². Entwurfsverfasser: Architekt Dipl.-Ing. Reinhard Stoiberer, Rieshofen.

Vorhaben: Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss, acht Wohnungen im Obergeschoss und 68 Stellplätzen.

Angaben nach Art. 66 Abs. 1 Satz 3 BayBO: Von den Eigentümern der benachbarten Grundstücke haben zugestimmt die Eheleute Bühlmeier (FlNr. 1184) und Herr Egon Waldherr (FlNr. 1185). Nicht zugestimmt hat Herr Dr. Ansgar Feichtmayr (FlNr. 1187/2); ihm sind Lageplan und Bauzeichnungen am 8. Januar 2026 vorgelegt worden.

Anlagen: Lageplan 1:1000, Bauzeichnungen 1:100, Baubeschreibung, Abstandsflächenplan, Stellplatznachweis; die schalltechnische Untersuchung wird nachgereicht.

B. Wiedemann

Geschäftsführer

Inhalt der Bauvorlagen vom 15. Januar 2026 (Zusammenstellung des Sachbearbeiters)

1. Lageplan. Das Baugrundstück FlNr. 1186 ist 60,00 m breit und 70,00 m tief; die schmale Seite liegt im Süden an der Brunnenstraße, einer Gemeindestraße. Im Norden grenzt in ganzer Breite das 920 m² große Grundstück FlNr. 1187/2 (Zieglergasse 4) an, im Westen FlNr. 1185 (Brunnenstraße 21), im Osten FlNr. 1184.

2. Baukörper. Das Gebäude steht im nördlichen Teil des Grundstücks. Es ist 46,00 m lang (Ost-West) und 24,00 m tief (Nord-Süd); die Grundfläche beträgt 1.104 m². Es hat zwei Geschosse und ein Satteldach mit einer Neigung von 18 Grad; der First verläuft in Ost-West-Richtung.

3. Höhen an der Nordwand. Geländeoberfläche 528,40 m über Normalhöhennull. Schnittpunkt der Nordwand mit der Dachhaut 536,90 m über Normalhöhennull. Firsthöhe 540,80 m über Normalhöhennull.

4. Abstände. Die Nordwand hält zur nördlichen Grundstücksgrenze 3,20 m ein, die Ostwand 7,50 m, die Westwand 6,50 m, die Südwand 42,80 m zur jeweiligen Grenze.

5. Nutzung. Erdgeschoss: Lebensmittelmarkt mit 740 m² Verkaufsfläche, Lager 180 m², Sozial- und Nebenräume 92 m², Anlieferungsbereich. Obergeschoss: acht Wohnungen. Die Geschossfläche beträgt insgesamt 2.208 m².

6. Stellplätze und Anlieferung. 68 Stellplätze liegen südlich des Gebäudes zwischen Baukörper und Brunnenstraße; die Zufahrt liegt an der Südwestecke. Die Anlieferung erfolgt über eine Fahrgasse an der Westseite des Gebäudes zu einer Rampe an der Nordwestecke.

7. Abstandsflächenplan. Der Entwurfsverfasser rechnet: „Wandhöhe Nordwand 8,50 m; Dachhöhe 3,90 m, davon ein Drittel 1,30 m; H = 9,80 m. Nach Festsetzung Nr. 6 des Bebauungsplans Nr. 9 0,25 H = 2,45 m, mindestens jedoch 3,00 m. Nachgewiesen 3,20 m. Eingehalten.“

Ostermeier

Verwaltungsamtsrat

Einwendungen nach Art. 66 BayBO (Eingangsstempel: 27. Januar 2026)

Sehr geehrte Damen und Herren,

am 8. Januar 2026 hat mir Herr Wiedemann Lageplan und Bauzeichnungen vorgelegt. Ich habe die Unterschrift verweigert und erhebe Einwendungen. Ich bin Eigentümer des Anwesens Zieglergasse 4, FlNr. 1187/2, wohne dort und betreibe im Erdgeschoss meine Zahnarztpraxis. Mein Wohnhaus steht 9,00 m von der südlichen Grundstücksgrenze entfernt; Terrasse und Wohnräume liegen auf der Südseite.

1. Der Markt gehört nicht hierher. 740 m² Verkaufsfläche und 2.208 m² Geschossfläche — das ist großflächiger Einzelhandel. Nach § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung sind bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche Auswirkungen anzunehmen; solche Betriebe gehören in ein Sondergebiet.

2. Der Lärm. Vor meinen Fenstern wird künftig angeliefert: Lastzüge, Kühlaggregate, Rollcontainer auf einer Rampe, dazu 68 Stellplätze. Das ist etwas anderes als eine Schreinerei, die um 18.00 Uhr zusperrt.

3. Die Abstandsflächen. Eine 46 m lange Wand von 8,50 m Höhe in 3,20 m Abstand von meiner Grenze — das kann nicht richtig sein. Nach der Bayerischen Bauordnung sind es 0,4 H.

4. Brandschutz und Rettungswege. Für die acht Wohnungen im Obergeschoss ist der zweite Rettungsweg nach Art. 31 BayBO nicht nachgewiesen. Die Feuerwehrzufahrt nach Art. 5 BayBO ist die Fahrgasse an der Westseite; sie wird während der Anlieferung von den Lastzügen versperrt.

5. Stellplätze. 68 Stellplätze reichen für einen Markt dieser Größe mit acht Wohnungen nicht aus, Art. 47 BayBO. Der Parksuchverkehr landet in der Zieglergasse.

6. Erdrückende Wirkung. Das Gebäude riegelt mein Grundstück nach Süden vollständig ab.

A. Feichtmayr

Gemeindliches Einvernehmen

Zum Bauantrag der Wiedemann Projektbau GmbH vom 15. Januar 2026 wird das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs erteilt.

Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderats vom 12. Februar 2026, TOP 3: „Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 9 „Untere Mühlbreite“, den der Markt gerade zu dem Zweck aufgestellt hat, an dieser Stelle die Nahversorgung zu sichern. Das Einvernehmen wird erteilt. Abstimmung: 19 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen.“

Kreitmayr

Erster Bürgermeister

Zusammenfassung des Ergebnisses

1. Gebietseinstufung. Das Baugrundstück und die umliegenden Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 9 „Untere Mühlbreite“, der ein Mischgebiet festsetzt. Auch ohne diesen Plan entspricht die vorhandene Bebauung einem Mischgebiet. Für Mischgebiete setzt die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm Immissionsrichtwerte von tags 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) an.

2. Untersuchte Betriebsvorgänge. Vier Anlieferungen je Werktag mit Sattelzügen über die Rampe an der Nordwestecke; 620 Fahrbewegungen je Werktag auf der Stellplatzanlage; Kühltechnik auf dem Dach.

3. Immissionsort IO 1 ist die Südfassade des Wohnhauses FlNr. 1187/2, Zieglergasse 4, im ersten Obergeschoss. Die Anlieferungsrampe liegt 21,00 m von der Südwestecke dieses Wohnhauses entfernt.

4. Ergebnis. Unter der Voraussetzung, dass die Rampe nach Norden durch eine geschlossene Wand von 4,00 m Höhe abgeschirmt wird, dass nicht mehr als vier Anlieferungen je Tag und nur zwischen 7.00 und 20.00 Uhr stattfinden und dass die Stellplatzanlage nachts gesperrt wird, beträgt der Beurteilungspegel am Immissionsort IO 1 tags 54 dB(A); der Immissionsrichtwert wird um 6 dB unterschritten. Kurzzeitige Geräuschspitzen erreichen 79 dB(A); zulässig sind tags 90 dB(A). Nachts findet kein Betrieb statt.

H. Bergmüller

Dipl.-Ing.

Aktenvermerk über den Ortstermin am 10. März 2026

Anwesend: der Unterzeichnende, Bauamtsleiter Dipl.-Ing. Franz Hiebeler, Herr Wiedemann für die Bauherrin, Herr Dr. Feichtmayr.

1. Baugrundstück. Bis 2022 war hier die Schreinerei Grasmüller in Betrieb (Werkstatthalle, Absauganlage, Betriebszeiten 7.00 bis 18.00 Uhr); die Halle ist 2023 abgebrochen worden, seither liegt die Fläche brach. Der Geländeverlauf ist eben; ein Höhenunterschied zum Grundstück FlNr. 1187/2 besteht nicht.

2. Anwesen Zieglergasse 4. Das Wohnhaus des Herrn Dr. Feichtmayr ist zweigeschossig mit Satteldach; die Wandhöhe beträgt 6,20 m, die Firsthöhe 10,10 m über der Geländeoberfläche. Es steht 9,00 m von der gemeinsamen Grenze entfernt; zwischen Wohnhaus und Grenze liegen die Terrasse und ein Gartenstreifen. Die Zahnarztpraxis liegt im Erdgeschoss zur Zieglergasse hin.

3. Rechnerischer Abstand. Zwischen der Nordwand des Vorhabens und dem Wohnhaus des Nachbarn liegen 3,20 m plus 9,00 m, insgesamt 12,20 m. Die Firsthöhe des Vorhabens beträgt 12,40 m über der Geländeoberfläche.

4. Umgebung. Die Brunnenstraße ist beidseits bebaut mit Wohnhäusern, dem Gasthof „Zur Post“ (Nr. 9), einer Bankfiliale (Nr. 12) und der Kraftfahrzeugwerkstatt Reischl (Nr. 6). In der Zieglergasse stehen Wohnhäuser, in der Nr. 4 die Zahnarztpraxis, in der Nr. 11 der Getränkemarkt Auerthann.

5. Erklärungen. Herr Dr. Feichtmayr hält an seinen Einwendungen fest; er habe erfahren, dass das Gemeinderatsmitglied Egon Waldherr an dem Satzungsbeschluss mitgewirkt habe, obwohl er damals einen eigenen Bauantrag laufen hatte. Herr Wiedemann erklärt, ohne die Festsetzung Nr. 6 sei das Gebäude in dieser Länge nicht zu verwirklichen.

Ostermeier

Verwaltungsamtsrat

Baugenehmigung

An die Wiedemann Projektbau GmbH, Bahnhofstraße 12, Rieshofen

Das Landratsamt Rieshofen erlässt folgenden

Bescheid:

1. Der Wiedemann Projektbau GmbH wird die Baugenehmigung für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit einem Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss, acht Wohnungen im Obergeschoss und 68 Stellplätzen auf dem Grundstück FlNr. 1186 der Gemarkung Auerthann, Brunnenstraße 17, erteilt. Die Genehmigung ergeht im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 der Bayerischen Bauordnung nach Maßgabe der mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen vom 15. Januar 2026.

2. Die Genehmigung ergeht mit folgenden Nebenbestimmungen:

2.1 Die Anlieferung darf nur montags bis samstags zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr erfolgen; es sind höchstens vier Anlieferungen je Tag zulässig.

2.2 Die Anlieferungsrampe ist nach Norden durch eine geschlossene Wand von 4,00 m Höhe abzuschirmen; die Wand ist vor Aufnahme des Betriebs herzustellen.

2.3 Die Stellplatzanlage ist zwischen 21.00 Uhr und 6.00 Uhr durch eine Schranke zu sperren.

2.4 Der Beurteilungspegel des vom Vorhaben ausgehenden Lärms darf am Immissionsort IO 1 (Südfassade des Wohnhauses FlNr. 1187/2) tags 60 dB(A) nicht überschreiten.

3. Die Einwendungen des Herrn Dr. Ansgar Feichtmayr vom 26. Januar 2026 werden zurückgewiesen.

4. Die Bauherrin trägt die Kosten des Verfahrens. Für diese Genehmigung wird eine Gebühr von 4.850 Euro festgesetzt; Auslagen werden in Höhe von 8,40 Euro erhoben.

Gründe:

I. Die Bauherrin hat am 19. Januar 2026 die Baugenehmigung beantragt. Der Markt Auerthann hat sein Einvernehmen mit Schreiben vom 16. Februar 2026 erteilt. Der Nachbar Dr. Feichtmayr hat die Zustimmung verweigert und Einwendungen erhoben.

II. Nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 der Bayerischen Bauordnung ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind.

Ein Sonderbau liegt nicht vor: Die Verkaufsräume messen 740 m², das Geschoss mit der größten Ausdehnung 1.104 m²; die Schwellen des Art. 2 Abs. 4 Nrn. 3 und 4 der Bayerischen Bauordnung sind nicht erreicht. Zu prüfen sind daher nach Art. 59 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung die §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuchs und die Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6; örtliche Bauvorschriften bestehen nicht, Abweichungen sind nicht beantragt worden.

Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 30 Abs. 1 des Baugesetzbuchs. Der Bebauungsplan Nr. 9 „Untere Mühlbreite“ setzt ein Mischgebiet fest; Einzelhandelsbetriebe sind dort nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig, und die Festsetzung Nr. 7 ist eingehalten. § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung greift nicht ein: Großflächig ist ein Einzelhandelsbetrieb erst ab einer Verkaufsfläche von etwa 800 m². Maß, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche entsprechen den Festsetzungen; die Erschließung ist gesichert.

Die Abstandsflächen sind eingehalten. Die Wandhöhe der Nordwand beträgt 8,50 m; die Dachhöhe von 3,90 m ist bei einer Neigung von 18 Grad nach Art. 6 Abs. 4 Satz 3 der Bayerischen Bauordnung zu einem Drittel, also mit 1,30 m, hinzuzurechnen. H beträgt 9,80 m. Nach Festsetzung Nr. 6 des Bebauungsplans beträgt die Tiefe der Abstandsfläche 0,25 H, also 2,45 m, mindestens jedoch 3,00 m. Nachgewiesen sind 3,20 m.

Das Gebot der Rücksichtnahme ist gewahrt. Die schalltechnische Untersuchung vom 20. Februar 2026 weist am Immissionsort IO 1 einen Beurteilungspegel von 54 dB(A) aus; der Immissionsrichtwert für Mischgebiete von 60 dB(A) wird um 6 dB unterschritten. Die Nebenbestimmungen 2.1 bis 2.4 sichern die Annahmen des Gutachtens. Eine erdrückende Wirkung scheidet aus; das Vorhaben überragt das Nachbargebäude in der Firsthöhe um 2,30 m und hält einen Abstand von 12,20 m ein.

III. Zu den Rettungswegen nach Art. 31 und zur Feuerwehrzufahrt nach Art. 5 der Bayerischen Bauordnung sowie zu den notwendigen Stellplätzen nach Art. 47 der Bayerischen Bauordnung trifft diese Genehmigung keine Aussage; diese Vorschriften gehören nicht zum Prüfprogramm des Art. 59 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung. Die Bauherrin bleibt gleichwohl an sie gebunden, Art. 55 Abs. 2 der Bayerischen Bauordnung. Die Kostenentscheidung beruht auf Art. 1, 2, 5 und 6 des Kostengesetzes in Verbindung mit dem Kostenverzeichnis.

Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg, Kornhausgasse 4, 86152 Augsburg, erhoben werden. Ein Widerspruchsverfahren findet nicht statt.

Ostermeier

Verwaltungsamtsrat

Postzustellungsurkunde (Auszug)

Zustellungsauftrag des Landratsamts Rieshofen vom 29. April 2026. Empfänger: Herr Dr. Ansgar Feichtmayr, Zieglergasse 4, Markt Auerthann. Zuzustellendes Schriftstück: Ausfertigung der Baugenehmigung vom 29. April 2026, Az. 41-2026/118. Das Schriftstück wurde am Montag, dem 4. Mai 2026, um 11.05 Uhr durch Übergabe an den Empfänger in der Wohnung zugestellt.

B. Riedmüller

Zustellerin

Klage und Antrag nach §§ 80a, 80 Abs. 5 VwGO

— Eingangsstempel des Gerichts: 5. Juni 2026, 13.42 Uhr, elektronisch —

In der Verwaltungsstreitsache

Dr. Ansgar Feichtmayr, Zahnarzt, Zieglergasse 4, Markt Auerthann — Antragsteller und Kläger —

gegen

den Landkreis Rieshofen, vertreten durch das Landratsamt Rieshofen, Schrannenplatz 1, Rieshofen — Antragsgegner und Beklagter —

wegen Baugenehmigung vom 29. April 2026, Az. 41-2026/118,

erhebe ich namens und in Vollmacht des Antragstellers Klage und werde beantragen,

die der Wiedemann Projektbau GmbH erteilte Baugenehmigung des Landratsamts Rieshofen vom 29. April 2026 aufzuheben.

Zugleich beantrage ich,

die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Baugenehmigung vom 29. April 2026 anzuordnen.

Auf mich lautende schriftliche Vollmacht vom 28. Mai 2026 liegt in Urschrift bei. Die Baugenehmigung ist dem Antragsteller am 4. Mai 2026 zugestellt worden.

Begründung.

1. Der Bebauungsplan Nr. 9 „Untere Mühlbreite“ ist unwirksam. Über den Satzungsbeschluss hat am 27. Juni 2024 der Gemeinderat mit 12 zu 11 Stimmen bei einer Enthaltung entschieden. Unter den Ja-Stimmen ist die des Gemeinderatsmitglieds Egon Waldherr, des Eigentümers des im Plangebiet gelegenen Grundstücks FlNr. 1185. Am 13. Juni 2024, zwei Wochen vor der Sitzung, hatte er für dieses Grundstück einen Bauantrag für einen zweigeschossigen Anbau eingereicht, der nur bei einer verringerten Abstandsflächentiefe genehmigungsfähig war. Für ihn hing an der Festsetzung Nr. 6 die eigene Baugenehmigung. Er war deshalb von Beratung und Abstimmung ausgeschlossen; er hat gleichwohl beraten und mitgestimmt, und ohne seine Stimme wäre es bei 11 zu 11 geblieben.

2. Ohne den Plan gilt Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO. Dann sind vor der 46 m langen Nordwand nicht 3,00 m, sondern 0,4 H einzuhalten. H beträgt nach der eigenen Berechnung des Entwurfsverfassers 9,80 m. Vorhanden sind 3,20 m.

3. Das Vorhaben ist gebietsfremd. Ein Betrieb mit 2.208 m² Geschossfläche sprengt jedes Mischgebiet. Jedenfalls widerspricht er nach Umfang und Zweckbestimmung der Eigenart des Gebiets, § 15 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung.

4. Das Vorhaben ist rücksichtslos. Die Anlieferung findet 21,00 m vor den Fenstern des Antragstellers statt. Ein Gutachten, das der Bauherr bezahlt hat, ändert daran nichts. Hinzu kommt der Parksuchverkehr in der Zieglergasse. Die 46 m lange Wand wirkt erdrückend.

5. Rettungswege und Stellplätze. Auf die Einwendungen zu Art. 5, Art. 31 und Art. 47 BayBO ist das Landratsamt mit dem Hinweis auf das Prüfprogramm nicht eingegangen. Eine Baugenehmigung, die den zweiten Rettungsweg offenlässt, darf nicht erteilt werden.

6. Eilbedürftigkeit. Seit dem 18. Mai 2026 wird gebaut. Ist der Rohbau erst hochgezogen, ist der Zustand nicht mehr rückgängig zu machen.

Hollerbach

Rechtsanwalt

Beschluss und Verfügung

1. Die Wiedemann Projektbau GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Bernhard Wiedemann, Bahnhofstraße 12, Rieshofen, wird zu dem Verfahren notwendig beigeladen, § 65 Abs. 2 VwGO. Sie ist Adressatin der angefochtenen Baugenehmigung; die Entscheidung kann ihr gegenüber nur einheitlich ergehen. Der Beschluss ist den Beteiligten zuzustellen, § 65 Abs. 4 Satz 1 VwGO.

2. Das Eilverfahren wird unter Az. Au 4 S 26.1147, das Klageverfahren unter Az. Au 4 K 26.1146 geführt.

3. Das Landratsamt Rieshofen wird gebeten, bis zum 26. Juni 2026 zu dem Eilantrag Stellung zu nehmen und die vollständigen Behördenakten vorzulegen.

4. Der Markt Auerthann wird um Übersendung der Aufstellungsakte zum Bebauungsplan Nr. 9 „Untere Mühlbreite“ und um Auskunft zu dem in der Antragsschrift genannten Bauantrag des Gemeinderatsmitglieds Waldherr gebeten.

Wettstein

Richter

Antragserwiderung

In der Verwaltungsstreitsache Feichtmayr, Az. Au 4 S 26.1147, beantrage ich,

den Antrag abzulehnen.

Die Bauakte 41-2026/118 wird vorgelegt.

1. Der Antrag ist unzulässig, soweit er auf Art. 5, Art. 31 und Art. 47 BayBO gestützt wird. Diese Vorschriften gehören nicht zum Prüfprogramm des Art. 59 Satz 1 BayBO; die Baugenehmigung sagt über sie nichts.

2. Das Landratsamt ist an den Bebauungsplan gebunden. Eine gemeindliche Satzung darf eine staatliche Behörde nicht verwerfen; das kann nur der Verwaltungsgerichtshof im Normenkontrollverfahren.

3. Zu dem Vorwurf gegen Gemeinderatsmitglied Waldherr teile ich nach Einsicht in die hiesige Akte 41-2024/207 mit: Herr Egon Waldherr, Brunnenstraße 21, ist seit 1998 Eigentümer des im Plangebiet gelegenen Grundstücks FlNr. 1185. Er hat am 13. Juni 2024 einen Bauantrag für einen zweigeschossigen Anbau an sein Wohnhaus eingereicht; der obere Abschluss der Wand liegt 8,00 m über der Geländeoberfläche, das Dach ist ein Flachdach, und der Anbau hält zur nördlichen Grenze gegen das private Nachbargrundstück FlNr. 1187/1 3,05 m ein. Das Landratsamt hat den Antrag bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans zurückgestellt und die Genehmigung am 9. September 2024 auf der Grundlage der Festsetzung Nr. 6 erteilt.

4. Der Bebauungsplan ist gleichwohl wirksam. Herr Waldherr war nicht ausgeschlossen. Die Festsetzung Nr. 6 gilt für sämtliche Grundstücke des Plangebiets; wer nur wie jeder andere Planbetroffene berührt ist, hat keinen unmittelbaren Vorteil im Sinn des Art. 49 Abs. 1 Satz 1 der Gemeindeordnung.

5. Jedenfalls ist ein etwaiger Fehler nach § 215 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs unbeachtlich geworden. Der Plan ist am 12. Juli 2024 mit dem Hinweis nach § 215 Abs. 2 des Baugesetzbuchs bekanntgemacht worden; innerhalb eines Jahres hat niemand gegenüber dem Markt Auerthann etwas geltend gemacht.

6. Die Abstandsflächen sind nach der Festsetzung Nr. 6 bemessen und eingehalten. Das Gebot der Rücksichtnahme ist durch die Nebenbestimmungen 2.1 bis 2.4 gewahrt.

7. Schließlich fehlt das Rechtsschutzbedürfnis. Der Antragsteller hat einen vollen Monat zugewartet, obwohl seit dem 18. Mai 2026 gebaut wird.

Ostermeier

Verwaltungsamtsrat

Schriftsatz der Beigeladenen

Az. Au 4 S 26.1147. Ich zeige an, dass ich die Beigeladene vertrete; Vollmacht vom 15. Juni 2026 liegt bei. Einen Antrag stelle ich nicht. Ich nehme wie folgt Stellung.

1. Die Beigeladene hat das Grundstück FlNr. 1186 im Oktober 2024 erworben und ihre Planung an den Festsetzungen des Bebauungsplans ausgerichtet. Auf die Wirksamkeit einer bekanntgemachten Satzung muss sie sich verlassen können.

2. Der Antragsteller wohnt seit 2011 in der Zieglergasse. Bis 2022 hat neben ihm eine Schreinerei gearbeitet. Wer sein Haus neben eine Werkstatt stellt, kann nicht verlangen, dass die Fläche für immer brachliegt.

3. Zum Baufortschritt: Der Aushub ist abgeschlossen, Kellergeschoss und Kellerdecke sind hergestellt. Mit dem aufgehenden Mauerwerk des Erdgeschosses ist am 22. Juni 2026 begonnen worden; der Rohbau soll im September 2026 fertig sein. Ein Baustopp trifft die Beigeladene hart, denn der Mietvertrag mit dem Betreiber des Lebensmittelmarkts sieht die Übergabe zum 1. April 2027 vor.

K. Oswald

Rechtsanwältin

Verfügung des Berichterstatters

1. Die Schriftsätze vom 22. und vom 26. Juni 2026 sind den übrigen Beteiligten zugeleitet worden.

2. Das Landratsamt Rieshofen hat die vollständige Bauakte 41-2026/118 vorgelegt, der Markt Auerthann die Aufstellungsakte 610-9/2024 einschließlich der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderats vom 27. Juni 2024. Weitere Unterlagen sind nach Mitteilung beider Stellen nicht vorhanden.

3. Die Kammer hat das Verfahren nicht auf den Einzelrichter übertragen; über den Antrag wird ohne mündliche Verhandlung entschieden. Die Sache wird zur Beratung auf Donnerstag, den 9. Juli 2026, notiert.

Wettstein

Richter

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Die Bearbeiterin oder der Bearbeiter ist Mitglied der 4. Kammer des Bayerischen Verwaltungsgerichts Augsburg und hat die Entscheidung über den Eilantrag abzufassen.

1. Zu fertigen ist zunächst ein Gutachten über Zulässigkeit und Begründetheit des Antrags nach §§ 80a Abs. 3 Satz 2, 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO und über die Nebenentscheidungen. Es hat sämtliche aufgeworfenen Rechtsfragen zu behandeln, auch diejenigen, die der Beschluss später nicht ausführt.

2. Anschließend ist der Beschluss auszuformulieren: Rubrum, Tenor, Gründe, Kostenentscheidung, Streitwertfestsetzung und Rechtsmittelbelehrung.

3. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der 9. Juli 2026. Eine mündliche Verhandlung findet nicht statt, eine Übertragung auf den Einzelrichter ist unterblieben. Der Kammer gehören an: der Vorsitzende Richter am Verwaltungsgericht Dr. Konrad Hasslinger, die Richterin am Verwaltungsgericht Miriam Aichinger und der Richter Jonas Wettstein.

4. Vollmacht und Vertretung sind in Ordnung. Der Markt Auerthann ist eine kreisangehörige Gemeinde im Regierungsbezirk Schwaben und hatte am 27. Juni 2024 wie heute 12.800 Einwohner; er ist weder kreisfrei noch Große Kreisstadt, und Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde sind ihm nicht übertragen. Örtliche Bauvorschriften bestehen nicht.

5. Es ist zu unterstellen, dass die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 des Baugesetzbuchs ordnungsgemäß durchgeführt worden ist, die Abwägung nach § 1 Abs. 7 des Baugesetzbuchs keinen Bedenken begegnet, dass der Bebauungsplan außerhalb des in der Antragsschrift gerügten Punktes keine Fehler aufweist und dass die Feststellungen der schalltechnischen Untersuchung vom 20. Februar 2026 zutreffen.

6. Die Klage bleibt außer Betracht; ein Urteil ist nicht zu entwerfen. Nicht Stellung zu nehmen ist ferner zum Natur-, Wasser-, Straßen- und Denkmalschutzrecht, zum Bundes-Immissionsschutzgesetz als Zulassungsregime, zum Erschließungsbeitragsrecht sowie zu den Nummern 3 und 4 des Bescheids vom 29. April 2026. Auf zivilrechtliche und auf Entschädigungsansprüche ist nicht einzugehen; die Bayerische Verfassung ist nicht zu prüfen.

7. Die nicht abgedruckten Aktenteile enthalten keine weiteren Erkenntnisse; eine weitere Sachverhaltsaufklärung ist nicht möglich.