Klausur 4 — Das Gästehaus in der Talstraße: Gerichtsbescheid des Verwaltungsgerichts über die Verpflichtung zur Erteilung eines Vorbescheids

Auszug aus den Akten des Bayerischen Verwaltungsgerichts Würzburg, Az. W 4 K 26.01193, in der Verwaltungsstreitsache Bernhard Öchsner gegen Freistaat Bayern, beigeladen: Markt Auerstetten, wegen eines Vorbescheids, und aus der beigezogenen Akte des Landratsamts Brendlingen, Az. 42-1607/2026-V:

Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids

— Eingangsstempel des Landratsamts Brendlingen: 20. Januar 2026 —

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beantrage nach Art. 71 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung die Erteilung eines Vorbescheids zu den nachstehenden Fragen. Einen Bauantrag habe ich nicht gestellt und werde ich erst stellen, wenn die Fragen beantwortet sind.

Das Grundstück. Fl.-Nr. 412/3 der Gemarkung Auerstetten, Talstraße 9, Markt Auerstetten, 1.480 m² groß, unbebaut, bis 2024 der Obstgarten meines Elternhauses. Westlich grenzt das bebaute Grundstück Talstraße 7 an, östlich das bebaute Grundstück Talstraße 11. Ein Bebauungsplan besteht für den Bereich nicht.

Das Vorhaben. Ein Gästehaus mit 14 Gästezimmern und insgesamt 26 Betten, dazu ein Frühstücksraum mit 28 Plätzen, der ausschließlich den Hausgästen dient. Eine Schank- oder Speisewirtschaft für auswärtige Gäste ist nicht vorgesehen, ein Tagungs- oder Seminarbetrieb ebenfalls nicht. Auf dem Grundstück werden 12 Stellplätze hergestellt. Das Gebäude erhält zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, eine Grundfläche von 310 m² (Gebäudelänge 20,00 m, Gebäudetiefe 15,50 m), eine Wandhöhe von 6,40 m, eine Firsthöhe von 10,20 m und ein Satteldach mit 38 Grad Neigung. Es hält 4,50 m Abstand zur östlichen und 6,00 m zur westlichen Grundstücksgrenze und tritt 5,00 m hinter die Straßenbegrenzungslinie zurück. Die Herstellungskosten sind mit 1.500.000 Euro veranschlagt.

Die Fragen.

Frage 1: Ist die Errichtung des beschriebenen Gästehauses mit 14 Gästezimmern und 26 Betten sowie einem Frühstücksraum mit 28 Plätzen, der ausschließlich den Hausgästen dient, auf dem Grundstück Fl.-Nr. 412/3 der Gemarkung Auerstetten nach der Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig?

Frage 2: Ist das Vorhaben mit einer Grundfläche von 310 m², einer Wandhöhe von 6,40 m, zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss, einer Gebäudelänge von 20,00 m, einer Gebäudetiefe von 15,50 m, seitlichen Abständen von 4,50 m und 6,00 m und einem Abstand von 5,00 m zur Straßenbegrenzungslinie nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsrechtlich zulässig?

Frage 3: Genügt der als zweiter Rettungsweg vorgesehene, an der Nordseite des Gebäudes außen geführte Treppenlauf den brandschutzrechtlichen Anforderungen?

Weitere Anträge. Ich bitte, nach Art. 71 Satz 4 Halbsatz 2 der Bayerischen Bauordnung von der Anwendung des Art. 66 abzusehen. Beigefügt sind der Lageplan im Maßstab 1:1000, der Auszug aus dem Liegenschaftskataster, die Grundrisse und Ansichten sowie die Baubeschreibung.

Mit freundlichen Grüßen

Bernhard Öchsner

Verfügung

1. Der Antrag und die Vorlagen sind vollständig; die Prüfung nach Art. 65 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist abgeschlossen. Ein Bauantrag ist nicht anhängig.

2. Das Vorhaben ist kein Sonderbau. Eine Beherbergungsstätte ist erst mit mehr als 30 Betten Sonderbau (Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO); hier sind es 26. Über einen Bauantrag wäre daher im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden.

3. Von der Anwendung des Art. 66 BayBO wird auf Antrag des Bauherrn abgesehen, Art. 71 Satz 4 Halbsatz 2 BayBO. Die Nachbarn werden nicht beteiligt.

4. Der Markt Auerstetten ist zum gemeindlichen Einvernehmen zu beteiligen. Die Vorlagen sind hierfür hinreichend vollständig, Art. 65 Abs. 1 Satz 4 BayBO in Verbindung mit Art. 71 Satz 4 BayBO. Schreiben ab.

5. Ortseinsicht mit Aufmaß der maßgeblichen Umgebungsbebauung veranlassen.

Wolfgang Nüßlein

Bauamtsrat

Ersuchen um das gemeindliche Einvernehmen

— Eingangsstempel des Markts Auerstetten: 13. Februar 2026 —

Betreff: Vorbescheidsantrag des Herrn Bernhard Öchsner vom 16. Januar 2026, Gästehaus auf dem Grundstück Fl.-Nr. 412/3 der Gemarkung Auerstetten.

Zu dem beiliegenden Antrag wird um Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs gebeten. Die Zulässigkeit beurteilt sich nach § 34 des Baugesetzbuchs; ein Bebauungsplan besteht nicht. Auf § 36 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 des Baugesetzbuchs wird hingewiesen.

Wolfgang Nüßlein

Bauamtsrat

Aktenvermerk über die Ortseinsicht

Ortseinsicht am 12. März 2026 in der Talstraße in Markt Auerstetten, in Anwesenheit des Antragstellers. Aufgenommen wurden die Nutzungen sowie Grundflächen, Wandhöhen, Gebäudelängen und Grundstücksgrößen. Die Wandhöhe ist von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut gemessen.

Lage. Die Talstraße ist eine gewidmete Gemeindestraße; sie beginnt am Kirchplatz im Ortskern und endet nach rund 260 m am östlichen Ortsrand. Nördlich liegen die ungeraden, südlich die geraden Hausnummern. Östlich der Grundstücke Talstraße 17 und 6 verläuft der Auerbach; jenseits des Bachs beginnt die freie Feldflur. Südlich schließt in rund 40 m Abstand die vierspurig auf einem Damm geführte Staatsstraße 2278 an; sie trennt die Talstraße von dem dahinter gelegenen Getränkemarkt und der Zimmerei Reindl.

Die Bebauung nördlich der Talstraße.

1. Talstraße 1: Wohnhaus, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 142 m², Wandhöhe 6,20 m, Gebäudelänge 13 m; Grundstück 780 m².

2. Talstraße 3: Wohnhaus mit Bäckerei Vogtherr im Erdgeschoss, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 168 m², Wandhöhe 6,50 m, Gebäudelänge 14 m; Grundstück 780 m². Die Bäckerei versorgt den Ort und beschäftigt drei Personen.

3. Talstraße 5: Wohnhaus mit der Praxis der Zahnärztin Dr. Maier im Erdgeschoss, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 155 m², Wandhöhe 6,40 m, Gebäudelänge 13 m; Grundstück 820 m².

4. Talstraße 7: Wohnhaus, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 128 m², Wandhöhe 5,90 m, Gebäudelänge 12 m; Grundstück 690 m².

5. Talstraße 9: das Antragsgrundstück, Fl.-Nr. 412/3, unbebaut, 1.480 m² groß, Wiese mit Obstbäumen, an drei Seiten von bebauten Grundstücken umgeben.

6. Talstraße 11: Wohnhaus, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 136 m², Wandhöhe 6,10 m, Gebäudelänge 12 m; Grundstück 745 m².

7. Talstraße 13: Kindergarten des Markts Auerstetten, ein Vollgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, Grundfläche 340 m², Wandhöhe 4,80 m, Gebäudelänge 23 m; Grundstück 1.620 m². Der Kindergarten hat drei Gruppen und 14 Stellplätze.

8. Talstraße 17: Schreinerei Kirchner. Auf dem Grundstück (1.150 m²) stehen ein Wohnhaus mit zwei Vollgeschossen (Grundfläche 145 m², Wandhöhe 6,00 m, Gebäudelänge 12 m) und eine Werkstatthalle (Grundfläche 210 m², Wandhöhe 4,60 m, Gebäudelänge 21 m). Der Betrieb hat vier Beschäftigte, arbeitet werktags von 7.00 bis 17.00 Uhr und beliefert Kunden in Auerstetten und den Nachbargemeinden. Lärmbeschwerden liegen nicht vor.

Die Bebauung südlich der Talstraße.

9. Talstraße 2: Wohnhaus, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 132 m², Wandhöhe 6,00 m, Gebäudelänge 12 m; Grundstück 700 m².

10. Talstraße 4: Wohnhaus, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 148 m², Wandhöhe 6,30 m, Gebäudelänge 13 m; Grundstück 760 m².

11. Talstraße 6: Wohnhaus, zwei Vollgeschosse, Grundfläche 140 m², Wandhöhe 6,15 m, Gebäudelänge 12 m; Grundstück 725 m².

Weitere Feststellungen.

12. Sämtliche Gebäude stehen mit seitlichem Grenzabstand; kein Gebäude ist an eine Grundstücksgrenze gebaut. Die Hauptgebäude treten zwischen 4 m und 6 m hinter die Straßenbegrenzungslinie zurück. Die größte von der Straßenbegrenzungslinie aus gemessene Bebauungstiefe hat der Kindergarten Talstraße 13 mit 29 m; bei den übrigen Gebäuden liegt sie zwischen 16 m und 27 m.

13. Andere als die genannten Nutzungen bestehen in der Talstraße nicht. Ein Gastbetrieb, ein Beherbergungsbetrieb, eine Tankstelle und ein Verwaltungsgebäude sind nicht vorhanden.

14. Die Erschließung des Antragsgrundstücks ist gesichert: Die Talstraße ist ausgebaut, Wasser- und Abwasserleitungen liegen in ihr an und reichen bis vor das Grundstück.

15. Nach den vorgelegten Plänen halten die Abstandsflächen des Vorhabens nach Art. 6 BayBO die erforderlichen Tiefen auf dem eigenen Grundstück ein. Eine Abweichung nach Art. 63 BayBO ist nicht beantragt.

Ingrid Sachs

Technische Bauoberinspektorin

Stellungnahme zum gemeindlichen Einvernehmen

— Eingangsstempel des Landratsamts Brendlingen: 10. April 2026 —

Zu Ihrem Schreiben vom 11. Februar 2026 teile ich mit: Der Markt Auerstetten versagt sein Einvernehmen zu dem Vorhaben. Der Marktgemeinderat hat hierüber in seiner Sitzung vom 7. April 2026 entschieden. Einen Auszug aus der Niederschrift füge ich bei.

Reinhard Kestler

Erster Bürgermeister

Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Marktgemeinderats vom 7. April 2026

Anwesend: der Erste Bürgermeister und 14 der 16 Marktgemeinderätinnen und Marktgemeinderäte. Die Sitzung war ordnungsgemäß geladen und öffentlich.

Tagesordnungspunkt 5: Vorbescheidsantrag Öchsner, Gästehaus Talstraße 9 — gemeindliches Einvernehmen.

Der Erste Bürgermeister trug den Antrag vor. In der Aussprache wurde ausgeführt:

„Die Talstraße ist ein reines Wohngebiet, und der Markt will, dass sie das bleibt. Ein Gästehaus mit 26 Betten gehört dort nicht hin; es bringt Verkehr, Koffer und fremde Menschen in eine ruhige Anliegerstraße.“

„Der Markt hat sich vorgenommen, den Fremdenverkehr im Ortsteil Kimmelsbach zu entwickeln, wo das Schwimmbad und der Radweg liegen. Dort soll später einmal ein Sondergebiet ausgewiesen werden. Ein Aufstellungsbeschluss ist bisher nicht gefasst worden.“

„Herr Öchsner hat sich im vergangenen Jahr geweigert, dem Markt aus dem Grundstück Fl.-Nr. 412/3 einen 1,50 m breiten Streifen für den Gehwegausbau in der Talstraße zu überlassen. Wer vom Markt etwas will, muss auch dem Markt etwas geben.“

Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen zu dem Vorbescheidsantrag des Herrn Bernhard Öchsner vom 16. Januar 2026 wird versagt. — Abstimmung: 11 Ja-Stimmen, 4 Nein-Stimmen.

Reinhard Kestler

Erster Bürgermeister

Ute Bräutigam

Schriftführerin

Sehr geehrter Herr Erster Bürgermeister,

Ihre Stellungnahme vom 8. April 2026 ist hier am 10. April 2026 und damit fristgerecht eingegangen. In der Sache habe ich Bedenken.

Nach § 36 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuchs darf das Einvernehmen nur aus den sich aus den dort genannten Vorschriften ergebenden Gründen versagt werden. Die Absicht, den Fremdenverkehr in einem anderen Ortsteil zu entwickeln, ist eine planerische Zielvorstellung; ein Aufstellungsbeschluss ist nach Ihrer eigenen Mitteilung nicht gefasst. Die Überlassung eines Grundstücksstreifens ist kein Belang des Baugesetzbuchs.

Bleibt der erste Grund. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht nach der Ortseinsicht vom 12. März 2026 nicht einem reinen, sondern einem allgemeinen Wohngebiet; Betriebe des Beherbergungsgewerbes können dort ausnahmsweise zugelassen werden.

Ich gebe Ihnen nach Art. 67 Abs. 4 Satz 2 BayBO Gelegenheit, binnen vier Wochen erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.

Wolfgang Nüßlein

Bauamtsrat

Der Marktgemeinderat hat die Sache am 19. Mai 2026 erneut behandelt und mit 12 zu 3 Stimmen beschlossen, es bei der Versagung des Einvernehmens zu belassen.

Zur Begründung: Der Markt hält daran fest, dass die Talstraße dem Wohnen vorbehalten bleiben soll. Ob man das Gebiet als reines oder als allgemeines Wohngebiet bezeichnet, ändert daran nichts; auch im allgemeinen Wohngebiet ist ein Beherbergungsbetrieb nur eine Ausnahme, und Ausnahmen muss niemand zulassen. Die Entscheidung über die Ausnahme steht im Ermessen, und der Markt hält das Vorhaben für nicht wünschenswert.

Reinhard Kestler

Erster Bürgermeister

Anhörung

Herrn Bernhard Öchsner, Kirchgasse 5, Markt Auerstetten

Sehr geehrter Herr Öchsner,

nach Art. 28 Abs. 1 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes gebe ich Ihnen Gelegenheit, sich binnen eines Monats zu äußern. Ich beabsichtige, Ihren Antrag abzulehnen.

Der Markt Auerstetten hat sein Einvernehmen versagt und ist dabei geblieben. Nach nochmaliger Prüfung teile ich seine Auffassung in der Sache: Ein Gästehaus mit 26 Betten und einer Grundfläche von 310 m² überschreitet das Maß dessen, was in einer Wohnstraße wie der Talstraße noch verträglich ist — nach der Art der Nutzung ebenso wie nach der Größe des Baukörpers.

Zur dritten Frage: Der außen geführte Treppenlauf genügt nach Einschätzung des Kreisbrandrats nicht als zweiter Rettungsweg, weil er nicht bis zum Dachgeschoss geführt wird.

Wolfgang Nüßlein

Bauamtsrat

In der Vorbescheidssache Öchsner zeige ich die Vertretung an; die Vollmacht vom 18. Juni 2026 liegt bei.

1. Die Talstraße ist kein reines Wohngebiet. Dort stehen eine Bäckerei mit drei Beschäftigten, eine Zahnarztpraxis, ein dreigruppiger Kindergarten und eine Schreinerei mit vier Beschäftigten. Das ist ein allgemeines Wohngebiet.

2. In einem allgemeinen Wohngebiet können Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden. Das Vorhaben meines Mandanten ist gebietsverträglich: Es gibt keine Gaststätte für auswärtige Gäste, keinen Tagungsbetrieb und keinen Busverkehr. Die Gäste kommen mit dem eigenen Fahrzeug und tagsüber; 12 Stellplätze stehen auf dem Grundstück zur Verfügung. Der Kindergarten allein erzeugt an einem Werktag mehr Fahrten als das Gästehaus.

3. Nach dem Maß fügt sich das Vorhaben ohne weiteres ein. Die Grundfläche von 310 m² bleibt unter den 340 m² des Kindergartens und unter den 355 m², die auf dem Grundstück Talstraße 17 überbaut sind; die Wandhöhe von 6,40 m bleibt unter den 6,50 m des Anwesens Talstraße 3.

4. Zur dritten Frage: Ob der Rettungsweg genügt, ist keine Frage, die das Landratsamt in einem Vorbescheid beantworten könnte. Ich halte die Frage gleichwohl aufrecht, weil mein Mandant vor der Beauftragung des Architekten Klarheit will.

5. Die Versagung des Einvernehmens ist rechtswidrig. Das Landratsamt hat sie selbst für rechtswidrig gehalten und hätte sie ersetzen müssen.

Julia Hemmerich

Rechtsanwältin

Bescheid

Herrn Bernhard Öchsner, Kirchgasse 5, Markt Auerstetten, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Julia Hemmerich, Untere Torgasse 3, Brendlingen

Auf Ihren Antrag vom 16. Januar 2026 ergeht folgender

Bescheid:

1. Der Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids wird hinsichtlich der Fragen 1 und 2 abgelehnt.

2. Der Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids wird hinsichtlich der Frage 3 abgelehnt.

3. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Für diesen Bescheid wird eine Gebühr von 500 Euro festgesetzt.

Gründe:

I. Nach Art. 71 Satz 1 BayBO ist vor Einreichung des Bauantrags auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Er ist zu erteilen, wenn der Frage keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 in Verbindung mit Art. 71 Satz 4 BayBO). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

II. Zu Frage 1. Ein Bebauungsplan besteht nicht; das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, § 34 des Baugesetzbuchs. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet. Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind dort nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung nur ausnahmsweise zulässig. Über die Ausnahme ist nach § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 31 Abs. 1 des Baugesetzbuchs nach Ermessen zu entscheiden. Das Ermessen wird dahin ausgeübt, dass die Ausnahme nicht zugelassen wird. Der Markt Auerstetten hat sein Einvernehmen versagt und daran nach erneuter Beratung festgehalten; die Behörde folgt dieser Beurteilung. Ein Gästehaus mit 26 Betten bringt Zu- und Abfahrten zu wechselnden Zeiten in eine Anliegerstraße, die bisher allein dem Wohnen dient.

III. Zu Frage 2. Das Vorhaben fügt sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht ein. Mit 310 m² Grundfläche ist es mehr als doppelt so groß wie die Wohnhäuser der Talstraße, deren Grundflächen zwischen 128 m² und 168 m² liegen. Auf den Kindergarten kann sich der Antragsteller nicht berufen; er ist eine Anlage besonderer Art und für den Rahmen nicht bestimmend.

IV. Zu Frage 3. Der an der Nordseite außen geführte Treppenlauf reicht nicht bis zum Dachgeschoss und genügt deshalb nicht als zweiter Rettungsweg.

V. Die Kostenentscheidung beruht auf Art. 1, 2 und 6 des Kostengesetzes.

Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, erhoben werden.

Wolfgang Nüßlein

Bauamtsrat

Sendung: Bescheid des Landratsamts Brendlingen vom 14. Juli 2026, Az. 42-1607/2026-V.

Empfängerin: Rechtsanwältin Dr. Julia Hemmerich, Untere Torgasse 3, Brendlingen.

Die Sendung wurde am Donnerstag, dem 16. Juli 2026, in den zur Kanzlei gehörenden Briefkasten eingelegt, weil die Übergabe in den Geschäftsräumen nicht möglich war. Der Tag der Zustellung wurde auf dem Umschlag vermerkt.

Peter Lang

Zusteller

Klage

— Eingang über das besondere elektronische Anwaltspostfach am Montag, dem 17. August 2026, 16.42 Uhr —

In der Verwaltungsstreitsache

Bernhard Öchsner, Kirchgasse 5, Markt Auerstetten — Kläger —

gegen

Freistaat Bayern, vertreten durch das Landratsamt Brendlingen, Schlossgasse 2, Brendlingen — Beklagter —

wegen eines Vorbescheids

erhebe ich namens und in Vollmacht des Klägers Klage und beantrage,

den Beklagten unter Aufhebung der Nummern 1 und 2 des Bescheids des Landratsamts Brendlingen vom 14. Juli 2026 zu verpflichten, dem Kläger den mit Antrag vom 16. Januar 2026 beantragten Vorbescheid zu erteilen,

hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung der Nummern 1 und 2 des Bescheids des Landratsamts Brendlingen vom 14. Juli 2026 zu verpflichten, über den Antrag des Klägers vom 16. Januar 2026 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Begründung.

1. Zur Art der Nutzung. Die nähere Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet; das Landratsamt sieht das selbst so. Damit ist über die Ausnahme nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung zu entscheiden. Das Ermessen ist hier auf null reduziert. Städtebauliche Gründe, die gegen das Vorhaben sprächen, gibt es nicht; das Landratsamt nennt auch keine, sondern übernimmt allein die Haltung des Markts. Die drei Gründe des Markts sind sämtlich unzulässig oder unzutreffend.

2. Zum Maß. Der Bescheid rechnet falsch. Maßgeblich ist die gesamte in der näheren Umgebung vorhandene Bebauung, und dazu gehören der Kindergarten mit 340 m² und die Schreinerei mit insgesamt 355 m² überbauter Fläche. Der Kindergarten steht seit 1998 in der Talstraße und prägt sie.

3. Zur dritten Frage halte ich den Antrag aufrecht.

4. Zum Einvernehmen. Der Beklagte hat das rechtswidrig versagte Einvernehmen zu ersetzen. Er hat der Gemeinde nach Art. 67 Abs. 4 Satz 2 BayBO Gelegenheit zur erneuten Entscheidung gegeben und dann doch abgelehnt.

5. Zur Eile. Die Finanzierungszusage der Bank des Klägers ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Ein Vorbescheid, der nach Art. 71 Satz 2 BayBO vier Jahre gilt, deckt diesen Zeitraum ab, wenn er noch im Jahr 2026 erteilt wird.

Julia Hemmerich

Rechtsanwältin

Klageerwiderung

In der Verwaltungsstreitsache Öchsner gegen Freistaat Bayern, Az. W 4 K 26.01193, beantrage ich,

die Klage abzuweisen.

Die Akte 42-1607/2026-V wird in Ablichtung übersandt; weitere Vorgänge bestehen nicht.

1. An der Einordnung als allgemeines Wohngebiet wird festgehalten. Die Ausnahme steht jedoch im Ermessen, und dieses Ermessen ist nicht auf null reduziert. Der Bescheid hat es ausgeübt.

2. Der Kindergarten ist für den Rahmen nach dem Maß nicht bestimmend. Er ist eine Anlage für soziale Zwecke und hat eine Sonderstellung.

3. Ohne das Einvernehmen des Markts darf der Vorbescheid nicht erteilt werden. Ersetzen kann die Behörde das Einvernehmen nur, wenn ein Rechtsanspruch auf die Entscheidung besteht; bei einer Ermessensentscheidung ist das gerade nicht der Fall. Das Gericht kann die Behörde deshalb allenfalls zur Neubescheidung verpflichten, nicht aber zur Erteilung.

4. Zur dritten Frage: Der Kreisbrandrat bleibt bei seiner Einschätzung.

Wolfgang Nüßlein

Bauamtsrat

Beschluss

In der Verwaltungsstreitsache Öchsner gegen Freistaat Bayern wegen eines Vorbescheids erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg, 4. Kammer, folgenden Beschluss:

Der Markt Auerstetten wird zum Verfahren beigeladen.

Gründe: Der Markt Auerstetten hat sein nach § 36 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs erforderliches Einvernehmen versagt. Über die Klage kann ihm gegenüber nur einheitlich entschieden werden; er ist deshalb nach § 65 Abs. 2 VwGO notwendig beizuladen. Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 65 Abs. 4 Satz 3 VwGO).

Dr. Angelika Brunnhuber

Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht

Az. W 4 K 26.01193

Als Beigeladener beantrage ich,

die Klage abzuweisen.

Der Markt Auerstetten hat die Planungshoheit. Er hat sein Einvernehmen versagt und es nach nochmaliger Beratung nicht erteilt. Eine Ausnahme muss niemand zulassen; „ausnahmsweise zulässig“ heißt, dass auch abgelehnt werden darf. Wenn ein Gericht über eine Ausnahme entscheidet, die im Ermessen der Behörde steht, setzt es sich an die Stelle der Verwaltung und der Gemeinde.

Im Übrigen wird auf die Sitzungsniederschriften vom 7. April 2026 und vom 19. Mai 2026 Bezug genommen. Ein Bebauungsplanverfahren für die Talstraße ist bis heute nicht eingeleitet.

Reinhard Kestler

Erster Bürgermeister

Anhörungsschreiben

An den Kläger, den Beklagten und die Beigeladene

Az. W 4 K 26.01193

Die Kammer beabsichtigt, ohne mündliche Verhandlung durch Gerichtsbescheid nach § 84 VwGO zu entscheiden. Die Sache weist nach dem bisherigen Sach- und Streitstand keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art auf, und der Sachverhalt ist geklärt; der Aktenvermerk über die Ortseinsicht vom 12. März 2026 enthält die Maße der Umgebungsbebauung, die von keinem Beteiligten bestritten worden sind.

Den Beteiligten wird nach § 84 Abs. 1 Satz 2 VwGO Gelegenheit gegeben, sich hierzu bis zum 13. November 2026 zu äußern.

Dr. Angelika Brunnhuber

Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht

Bl. 25 — Rechtsanwältin Dr. Hemmerich für den Kläger, 5. November 2026. Mit einer Entscheidung durch Gerichtsbescheid besteht Einverständnis. Weitere Beweisanträge werden nicht gestellt.

Bl. 26 — Landratsamt Brendlingen für den Beklagten, 9. November 2026. Gegen eine Entscheidung durch Gerichtsbescheid bestehen keine Einwendungen. Die Maße des Aktenvermerks vom 12. März 2026 werden nicht bestritten. Weitere Beweisanträge werden nicht gestellt.

Bl. 27 — Markt Auerstetten für die Beigeladene, 11. November 2026. Einer Entscheidung durch Gerichtsbescheid wird widersprochen. Die Sache weist besondere rechtliche Schwierigkeiten auf: Es geht um die Planungshoheit einer Gemeinde und um die Frage, ob ein Gericht ein Ermessen ausüben darf, das dem Gesetz nach der Behörde zusteht. Der Markt beantragt, mündlich zu verhandeln. Die Maße des Aktenvermerks vom 12. März 2026 werden nicht bestritten; Beweisanträge werden nicht gestellt.

Verfügung des Berichterstatters

1. Die Äußerungen vom 5., 9. und 11. November 2026 sind der jeweiligen Gegenseite zugeleitet worden; die Anhörung nach § 84 Abs. 1 Satz 2 VwGO ist abgeschlossen.

2. Der Beklagte hat die vollständige Behördenakte vorgelegt. Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden; Beweisanträge sind nicht gestellt.

3. Die Kammer hat den Rechtsstreit weder auf den Einzelrichter noch die Entscheidung auf den Berichterstatter übertragen. Sie entscheidet in der Besetzung von drei Richtern: Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht Dr. Angelika Brunnhuber, Richter am Verwaltungsgericht Tobias Lehnert, Richterin Sophie Wendland.

4. Der Entwurf des Gerichtsbescheids ist bis zur Beratung am 30. November 2026 vorzulegen.

Tobias Lehnert

Richter am Verwaltungsgericht

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Die Bearbeiterin oder der Bearbeiter ist Mitglied der 4. Kammer des Bayerischen Verwaltungsgerichts Würzburg und hat die Entscheidung abzufassen.

1. Es ist ein Gutachten zu fertigen, das über die Zulässigkeit und die Begründetheit der Klage, über die Voraussetzungen einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung und über die Nebenentscheidungen befindet. In ihm ist auf alle aufgeworfenen Rechtsfragen einzugehen, auch auf solche, die in den Gründen der Entscheidung nach den Grundsätzen der Entscheidungstechnik nicht auszuführen sind.

2. Sodann ist der Gerichtsbescheid nach § 84 VwGO im Wortlaut zu entwerfen, und zwar vollständig mit Rubrum, Entscheidungsformel, Tatbestand, Entscheidungsgründen, Kostenentscheidung, Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Rechtsbehelfsbelehrung.

3. Dem Gerichtsbescheid ist der Streitwertbeschluss anzufügen, mit Gründen und Rechtsmittelbelehrung.

4. Es ist auf den 30. November 2026 abzustellen. Eine mündliche Verhandlung hat nicht stattgefunden; die Anhörung der Beteiligten nach § 84 Abs. 1 Satz 2 VwGO ist erfolgt und ordnungsgemäß durchgeführt worden. Die Kammer hat den Rechtsstreit nicht auf den Einzelrichter und die Entscheidung nicht dem Berichterstatter übertragen.

5. Ladung, Vollmacht, Vertretung, Zustellung und Bezeichnung der Beteiligten sind in Ordnung, soweit sich aus dem Aktenauszug nichts anderes ergibt. Die Beiladung des Markts Auerstetten ist wirksam. Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Landratsamts Brendlingen steht außer Streit; der Landkreis Brendlingen liegt im Regierungsbezirk Unterfranken, der Markt Auerstetten ist eine kreisangehörige Gemeinde ohne übertragene Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde. Die Beschlüsse des Marktgemeinderats vom 7. April 2026 und vom 19. Mai 2026 sind verfahrensfehlerfrei zustande gekommen; kommunalrechtliche Fragen sind nicht zu erörtern.

6. Es ist davon auszugehen, dass die nicht abgedruckten Aktenteile keine weiteren Erkenntnisse enthalten und dass eine weitere Sachverhaltsaufklärung nicht möglich ist. Die Angaben des Aktenvermerks vom 12. März 2026 sind zutreffend und zwischen den Beteiligten unstreitig. Für den Bereich der Talstraße besteht kein Bebauungsplan; ein Bebauungsplanverfahren ist nicht eingeleitet worden, eine Veränderungssperre und eine Zurückstellung bestehen nicht.

7. Nummer 3 des Bescheids vom 14. Juli 2026 ist nicht angefochten und nicht zu prüfen. Zu nachbarrechtlichen Fragen, zur Einhaltung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO, zum Denkmalschutz, zum Immissionsschutzrecht und zum vorläufigen Rechtsschutz ist nicht Stellung zu nehmen. Ein Widerspruchsbescheid ist nicht zu entwerfen. Der Vorbescheid selbst ist nicht zu entwerfen.