Klausur 3 — Die Scheune am Marktplatz: Schriftsatz der Landesanwaltschaft zur Begründung des Antrags auf Zulassung der Berufung nebst Begleitschreiben an das La

Auszug aus der Bauakte des Landratsamts Aischgrund, Az. 41-602/2025-Ze, in der Sache Kürzdörfer, aus der Akte des Bayerischen Verwaltungsgerichts Ansbach, Az. AN 3 K 26.00742, und aus der Handakte der Landesanwaltschaft Bayern:

Aktenvermerk über die Ortseinsicht

Auf die Anzeige des Nachbarn Josef Kellermann vom 2. Oktober 2025 (Bl. 2 — an die alte Scheune sei im Frühjahr eine Blechhalle gestellt worden, seither werde dort lackiert und es rieche nach Lösemitteln) hat heute von 10.00 Uhr bis 11.20 Uhr eine Ortseinsicht auf dem Grundstück Fl.-Nr. 118 der Gemarkung Kaltenbrunn (Marktplatz 7) in Anwesenheit des Eigentümers Reinhard Kürzdörfer stattgefunden.

1. Das Grundstück ist 1.040 m² groß, bebaut mit dem giebelständigen Vorderhaus (11,20 m mal 9,40 m), einer rückwärtigen Scheune (18,00 m mal 9,50 m, Firsthöhe 9,20 m, Dachneigung 48 Grad) und einer Hofmauer zur Kirchgasse. Eigentümer sind Herr Reinhard Kürzdörfer und seine Ehefrau Hannelore Kürzdörfer zu je einem halben Anteil.

2. An der Südseite der Scheune steht ein Anbau: 8,50 m lang, 4,20 m tief, Wandhöhe 3,60 m, Flachdach, Wände und Dach aus verzinktem Trapezblech auf einem Stahlrahmen, Streifenfundament aus Beton. Der Abstand der südlichen Außenwand zur Grundstücksgrenze beträgt 0,80 m. Im Inneren eine Lackier- und Trockenkabine mit Absauganlage und ein Arbeitsplatz zum Schleifen; der Abluftkamin ragt 1,50 m über das Flachdach.

3. Fotografie (Bl. 6, in Worten): Von der Kirchgasse aus ist der Anbau in ganzer Länge zu sehen; das silbrig glänzende Trapezblech steht vor der verputzten Fachwerkwand der Scheune und verdeckt deren südliches Drittel bis zur Traufe.

4. In der Scheune zwei Hebebühnen und Regale mit Lackgebinden. Herr Kürzdörfer erklärt, er habe die Kabine im März 2025 aufstellen lassen und den Betrieb im April 2025 aufgenommen; er lackiere werktags von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr und beschäftige drei Gesellen.

5. An der Stelle des Anbaus stand nach seiner Angabe bis 2018 ein hölzerner Geräteschuppen, 6,00 m lang und 3,00 m tief; das Luftbild von 2017 bestätigt einen Schuppen dieser Ausdehnung.

6. Sein Vater Ludwig Kürzdörfer habe in der Scheune von 1968 bis 2011 eine Schlosserei betrieben; danach habe sie leer gestanden.

7. Nähere Umgebung: Wohnhäuser, eine Bäckerei, eine Gastwirtschaft, eine Bankfiliale, eine Arztpraxis, ein Malerbetrieb mit vier Beschäftigten. Ein Bebauungsplan besteht für den Ortskern nicht, eine örtliche Bauvorschrift ebenfalls nicht.

Bernhard Zeitler

Bauoberinspektor

Stellungnahme zum Anwesen Marktplatz 7

1. Denkmalliste, lfd. Nr. D-5-75-000-14: „Kaltenbrunn, Marktplatz 7. Wohnhaus, zweigeschossiger giebelständiger Fachwerkbau, bezeichnet 1721; rückwärtige Scheune, Fachwerkbau mit Satteldach, zweite Hälfte 18. Jahrhundert; Hofmauer.“ Das Anwesen liegt zugleich im Ensemble Marktplatz Kaltenbrunn (Art. 1 Abs. 3 BayDSchG). Die Denkmaleigenschaft besteht nach Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 BayDSchG kraft Gesetzes; die Eintragung ist nur nachrichtlich.

2. Der Anbau ist eine Veränderung eines Baudenkmals und nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayDSchG erlaubnispflichtig; eine Erlaubnis ist weder beantragt noch erteilt. Da zugleich eine Baugenehmigung erforderlich ist, entfällt die Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayDSchG; die denkmalschutzrechtlichen Anforderungen sind dann im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen (Art. 59 Satz 1 Nr. 3 BayBO). Ein Sonderbau liegt nicht vor.

3. Eine Erlaubnis wäre zu versagen: Gewichtige Gründe des Denkmalschutzes sprechen für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands (Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayDSchG).

4. Für Amtshandlungen nach diesem Gesetz werden nach Art. 16 Satz 1 BayDSchG Kosten nicht erhoben; ein Kostenansatz für diese Stellungnahme unterbleibt.

Dr. Almut Reinsberger

Regierungsrätin

Fachliche Beurteilung

Auf Ihr Ersuchen vom 10. Oktober 2025:

1. Die Scheune ist konstitutiver Bestandteil des Baudenkmals und trägt den rückwärtigen Abschluss des Ensembles zur Kirchgasse.

2. Der Anbau beeinträchtigt das überlieferte Erscheinungsbild erheblich; Material, Farbigkeit und Kubatur stehen in unauflösbarem Widerspruch zu dem Fachwerkbau.

3. Eine denkmalverträgliche Ausführung an dieser Stelle ist nicht vorstellbar. Auch eine Verkleidung mit Holz oder eine Verringerung der Höhe beseitigte die Beeinträchtigung nicht, weil die Südwand in ganzer Länge und Höhe sichtbar bleiben muss. Der vollständige Rückbau ist die einzige denkmalverträgliche Lösung.

4. Gegen die Fortführung einer handwerklichen Nutzung in der Scheune selbst bestehen keine Bedenken, solange keine Substanz verändert wird.

Dr. Cornelia Bühlmeyer

Gebietsreferentin

Anhörung nach Art. 28 BayVwVfG

Herrn Reinhard Kürzdörfer, Marktplatz 7, Kaltenbrunn

Sehr geehrter Herr Kürzdörfer, das Landratsamt beabsichtigt, Ihnen die Nutzung der Scheune zum Lackieren von Fahrzeugen zu untersagen, die Beseitigung des Anbaus anzuordnen, Ihrer Ehefrau als Miteigentümerin die Duldung aufzugeben, die Nutzungsuntersagung für sofort vollziehbar zu erklären und Zwangsgelder anzudrohen. Zugrunde liegen der Vermerk vom 9. Oktober 2025 und die Stellungnahmen vom 6. und 20. November 2025; Abschriften liegen bei. Sie können sich bis zum 9. Januar 2026 äußern.

Bernhard Zeitler

Bauoberinspektor

Sehr geehrte Damen und Herren,

1. In der Scheune wird seit 1968 gewerblich gearbeitet. Mein Vater hat damals einen Bauantrag für die Schlosserei gestellt und die Genehmigung erhalten; die Papiere sind beim Hochwasser 1984 in unserem Keller vernichtet worden. Was 1968 genehmigt worden ist, kann mir niemand mehr wegnehmen.

2. Der Anbau ersetzt nur den alten Holzschuppen; er ist etwas größer geworden, weil die Kabine sonst nicht hineinpasst.

3. Ich habe 62.000 Euro in Kabine und Absaugung gesteckt und beschäftige drei Gesellen. Die Lackiererei ist meine Existenzgrundlage; schließt sie, ist der Betrieb erledigt.

4. Das Landratsamt weiß seit Jahrzehnten, dass in der Scheune gearbeitet wird. Der Bauamtsleiter war zweimal bei meinem Vater im Betrieb. Beanstandet worden ist nie etwas.

Reinhard Kürzdörfer

Aktenvermerk über die Auswertung der Altakten

1. Die Altbauakte Kaltenbrunn, Marktplatz 7, ist durchgesehen. Sie ist lückenlos paginiert (Bl. 1 bis 22); Hinweise auf entnommene oder fehlende Blätter enthält sie nicht.

2. Zum Jahr 1968 enthält sie den Bauantrag des Ludwig Kürzdörfer vom 14. März 1968 „Einbau einer Schlosserei in die bestehende Scheune“ mit Eingangsstempel vom 18. März 1968, eine zustimmende Stellungnahme der Gemeinde vom 3. April 1968 und den Registraturvermerk „z. d. A. 27.06.1968“. Ein Genehmigungsbescheid ist nicht enthalten.

3. Das Baugenehmigungsregister weist für 1968 unter der Anschrift Marktplatz 7 keine Eintragung auf; für die Jahre 1966 bis 1970 sind die Eintragungen vollständig. Für den 2018 abgebrochenen Geräteschuppen und für einen Anbau findet sich in keiner Akte ein Vorgang.

4. Herr Oberamtsrat a. D. Wilhelm Straßberger, von 1979 bis 2004 Leiter des Bauamts, hat telefonisch erklärt, er kenne die Schlosserei, könne aber zur Genehmigungslage 1968 nichts sagen.

Bernhard Zeitler

Bauoberinspektor

Bauaufsichtliche Anordnung

Herrn Reinhard Kürzdörfer, Marktplatz 7, Kaltenbrunn. Es ergeht folgender

Bescheid:

1. Die Nutzung des rückwärtigen Scheunengebäudes einschließlich des an seiner Südseite errichteten Anbaus auf dem Grundstück Fl.-Nr. 118 der Gemarkung Kaltenbrunn (Marktplatz 7) zum Lackieren von Fahrzeugen und Fahrzeugteilen ist bis zum Ablauf des 31. März 2026 einzustellen. Ab diesem Zeitpunkt darf diese Nutzung nicht wieder aufgenommen werden.

2. Der an der Südseite des Scheunengebäudes errichtete Anbau (8,50 m Länge, 4,20 m Tiefe, 3,60 m Wandhöhe, Flachdach) ist einschließlich des Streifenfundaments und des Abluftkamins binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Bescheids vollständig zu beseitigen.

3. Frau Hannelore Kürzdörfer, Marktplatz 7, Kaltenbrunn, hat die Beseitigung nach Nummer 2 zu dulden.

4. Die sofortige Vollziehung der Nummer 1 wird angeordnet.

5. Kommt Herr Reinhard Kürzdörfer der Nummer 1 nicht fristgerecht nach, wird ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro zur Zahlung fällig.

6. Kommt Herr Reinhard Kürzdörfer der Nummer 2 nicht fristgerecht nach, wird ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro zur Zahlung fällig.

7. Herr Reinhard Kürzdörfer trägt die Kosten des Verfahrens. Es werden eine Gebühr von 1.000 Euro und Auslagen in Höhe von 4,11 Euro festgesetzt.

Gründe:

I. Herr Kürzdörfer hat im März 2025 in der Scheune eine Lackier- und Trockenkabine aufstellen lassen, im April 2025 den Lackierbetrieb aufgenommen und dafür ohne Bauantrag den Anbau errichtet. Es liegen vor die Vermerke vom 9. Oktober 2025 und vom 20. Januar 2026 und die Stellungnahmen vom 6. und 20. November 2025. Er ist am 8. Dezember 2025 angehört worden und hat sich am 7. Januar 2026 geäußert.

II. Rechtsgrundlage der Nummer 1 ist Art. 76 Satz 2 BayBO: „Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, so kann diese Nutzung untersagt werden.“ Anders als Satz 1 kennt Satz 2 keine Einschränkung; nach ständiger Rechtsprechung genügt die formelle Illegalität.

Die Nutzung ist formell illegal: Die Aufnahme des Lackierbetriebs in einer leerstehenden Scheune ist eine nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Verfahrensfrei ist sie nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO nicht, weil für einen Lackierbetrieb andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für eine leerstehende Scheune und die Rückausnahme des Halbsatzes 2 nicht greift, da ein solcher Betrieb in der näheren Umgebung nicht allgemein zulässig ist. Eine Genehmigung ist weder beantragt noch erteilt worden.

Bestandsschutz besteht nicht. Eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1968 ist nicht nachweisbar; die lückenlos paginierte Altakte enthält keinen Bescheid, das vollständig geführte Register keine Eintragung. Wer sich auf eine ihm günstige Genehmigung beruft, trägt hierfür die Beweislast. Unabhängig davon deckte eine Genehmigung für eine Schlosserei den Lackierbetrieb nicht, und ein etwaiger Bestandsschutz wäre mit dem Leerstand von 2011 bis 2025 erloschen.

Die Nutzung ist auch materiell unzulässig. Die nähere Umgebung des Marktplatzes entspricht einem Mischgebiet im Sinn des § 6 BauNVO. Ein Betrieb zum Lackieren von Fahrzeugen mit Lackierkabine, Absauganlage und Abluftkamin stört das Wohnen wesentlich und ist deshalb nach § 6 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4 BauNVO nicht zulässig.

Adressat ist Herr Kürzdörfer: Er nutzt die Anlage selbst und ist Miteigentümer, damit Handlungs- und Zustandsstörer. Die Untersagung entspricht pflichtgemäßem Ermessen. Der Einwand, die Nutzung sei jahrzehntelang geduldet worden, trifft nicht zu: Untersagt wird der Lackierbetrieb, und dieser besteht erst seit April 2025; bloßes Nichteinschreiten begründet keine Duldung.

III. Rechtsgrundlage der Nummer 2 ist Art. 76 Satz 1 BayBO. Anders als bei Satz 2 müssen formelle und materielle Illegalität vorliegen, und rechtmäßige Zustände dürfen nicht auf andere Weise hergestellt werden können. Der Anbau ist formell illegal: Er ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtig und nicht nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO verfahrensfrei, weil sein Brutto-Rauminhalt von 128,52 m³ die Grenze von 75 m³ überschreitet.

Er ist auch materiell illegal. Er verändert ein Baudenkmal und bedarf der Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayDSchG; weil eine Baugenehmigung erforderlich ist, entfällt die Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayDSchG und ist die denkmalschutzrechtliche Anforderung im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen (Art. 59 Satz 1 Nr. 3 BayBO). Sie wäre nicht erfüllt: Nach den Stellungnahmen vom 6. und 20. November 2025 sprechen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands (Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayDSchG). Hinzu tritt ein Verstoß gegen Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO: Erforderlich wären 3,00 m Abstandsfläche, vorhanden sind 0,80 m; Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO greift nicht, weil die Wandhöhe 3,60 m beträgt und der Anbau einen Aufenthaltsraum enthält.

Bestandsschutz besteht auch hier nicht. Der 2018 abgebrochene Geräteschuppen war 18,00 m² groß, der Anbau misst 35,70 m² und besteht aus Trapezblech auf einem Betonfundament statt aus Holz — ein Neubau und kein Ersatz.

Rechtmäßige Zustände lassen sich nicht auf andere Weise herstellen. Eine nachträgliche Genehmigung scheidet aus; eine Teilbeseitigung führt zu keinem zulässigen Restbaukörper, weil das Landesamt für Denkmalpflege auch eine Verkleidung mit Holz und eine Verringerung der Höhe für nicht denkmalverträglich hält. Ein Bauantragsverlangen nach Art. 76 Satz 3 BayBO ist deshalb ungeeignet; es liefe auf ein Verfahren hinaus, dessen Ergebnis feststeht. Das Ermessen ist ausgeübt: Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Baudenkmals überwiegt; schutzwürdiges Vertrauen konnte nicht entstehen, weil weder ein Bauantrag noch ein Antrag auf Vorbescheid gestellt worden ist.

IV. Die Duldungsanordnung der Nummer 3 beruht auf Art. 76 Satz 1 BayBO in entsprechender Anwendung; Frau Hannelore Kürzdörfer ist Miteigentümerin zu einem halben Anteil und nicht Adressatin der Nummer 2. Kosten werden hierfür nach Art. 3 Abs. 1 Nr. 2 des Kostengesetzes nicht erhoben.

V. Die sofortige Vollziehung der Nummer 1 wird nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet. Die Absauganlage gibt an Werktagen von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr Lösemittel in eine Umgebung ab, in der unmittelbar angrenzend gewohnt wird; bliebe die Untersagung bis zum Abschluss eines Klageverfahrens ohne Wirkung, müsste dieser Zustand über Monate hingenommen werden. Für die Nummer 2 wird die sofortige Vollziehung nicht angeordnet, weil die Beseitigung vollendete Tatsachen schaffen würde.

VI. Die Zwangsgeldandrohungen beruhen auf Art. 29 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1, Art. 30, 31 und 36 BayVwZVG. Jede Handlungspflicht ist gesondert mit einem Zwangsgeld in bestimmter Höhe bewehrt (Art. 36 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 5 BayVwZVG); die Fristen ergeben sich aus den Nummern 1 und 2 (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BayVwZVG), die Höhen halten sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 BayVwZVG. Das Zwangsgeld wird mit fruchtlosem Fristablauf fällig; einer gesonderten Festsetzung bedarf es nicht (Art. 31 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BayVwZVG). Der Bescheid wird zugestellt (Art. 36 Abs. 7 Satz 1 BayVwZVG).

VII. Die Kosten beruhen auf Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 Satz 1, Art. 5 Abs. 1 Satz 1 und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Kostengesetzes mit dem Kostenverzeichnis; angesetzt sind je 500 Euro für die Nummern 1 und 2. Für die Nummer 3 wird nach Art. 3 Abs. 1 Nr. 2 KG keine Gebühr erhoben, für die Androhungen keine gesonderte; für die Beteiligung der unteren Denkmalschutzbehörde unterbleibt ein Kostenansatz (Art. 16 Satz 1 BayDSchG).

Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach, Promenade 24-28, 91522 Ansbach, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle erhoben werden. Ein Widerspruchsverfahren findet nicht statt.

Bernhard Zeitler

Bauoberinspektor

— Postzustellungsurkunde (Bl. 35): Das Schriftstück wurde am Freitag, dem 6. März 2026, um 9.20 Uhr in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten eingelegt, weil die Übergabe in der Wohnung nicht möglich war. Eine gleichlautende Urkunde über die Zustellung an Frau Hannelore Kürzdörfer am 6. März 2026 liegt bei (Bl. 36). —

Klage

In der Verwaltungsstreitsache Reinhard Kürzdörfer gegen den Freistaat Bayern, vertreten durch das Landratsamt Aischgrund, erhebe ich namens und in Vollmacht des Klägers gegen den Bescheid vom 4. März 2026, zugestellt am 6. März 2026,

Klage

und werde beantragen,

den Bescheid des Landratsamts Aischgrund vom 4. März 2026 aufzuheben.

Begründung. Die Scheune wird seit 1968 gewerblich genutzt; der Vater des Klägers hat hierfür eine Baugenehmigung erhalten. Der Bauantrag liegt in der Akte des Beklagten, der Bescheid ist dort nur nicht abgeheftet worden. Es ist Sache des Beklagten, der die Bauakte führt, das Fehlen einer Genehmigung zu belegen; gelingt ihm das nicht, geht es zu seinen Lasten. Der Anbau ersetzt lediglich einen Schuppen, der an derselben Stelle stand.

Vor der Beseitigungsanordnung hätte der Beklagte nach Art. 76 Satz 3 BayBO einen Bauantrag verlangen müssen; erst wenn dieser abgelehnt ist, steht fest, dass rechtmäßige Zustände nicht auf andere Weise hergestellt werden können.

Die Nutzungsuntersagung nimmt dem Kläger die wirtschaftliche Existenzgrundlage; er hat 62.000 Euro investiert und beschäftigt drei Gesellen. Dann darf sich der Beklagte nicht auf die formelle Illegalität zurückziehen, sondern muss die materielle Rechtslage feststellen; der Bescheid behandelt sie nur als Ermessensgesichtspunkt. Im Übrigen hat der Beklagte die gewerbliche Nutzung über Jahrzehnte hingenommen. Die Duldungsanordnung gegen die Ehefrau ist entbehrlich, weil diese einverstanden ist. Der Kläger wird die Nutzung zum 31. März 2026 einstellen.

Dr. Rehbein

Rechtsanwalt

Weitere Schriftsätze (Auszüge)

Klageerwiderung des Landratsamts Aischgrund vom 12. Mai 2026 (Bl. 14). „Ich beantrage, die Klage abzuweisen. Auf die Gründe des Bescheids wird Bezug genommen. Ergänzend: Die Altbauakte ist lückenlos paginiert, das Register für 1966 bis 1970 vollständig und ohne Eintragung; von einer Unaufklärbarkeit kann keine Rede sein. Art. 76 Satz 3 BayBO begründet kein Stufenverhältnis. Für die Nutzungsuntersagung genügt die formelle Illegalität; der Bescheid hat die materielle Rechtslage gleichwohl festgestellt.“ Gezeichnet Zeitler, Bauoberinspektor.

Schriftsatz des Klägerbevollmächtigten vom 8. Juli 2026 (Bl. 28). „Der Kläger hat die Scheune mit Pachtvertrag vom 5. Juni 2026 an die Firma Rußwurm Fahrzeugtechnik e. K. verpachtet; der Besitz ist am 1. Juli 2026 übergegangen, die Pächterin betreibt dort seither die Lackierung. Gegen sie ist keine Anordnung ergangen. Damit ist die Beseitigungsanordnung gegenstandslos: Der Kläger kann den Anbau nicht abbrechen lassen, ohne die Rechte der Pächterin zu verletzen.“ Gezeichnet Dr. Rehbein.

Niederschrift über die öffentliche Sitzung (Auszug)

Ansbach, 13. August 2026, Beginn 9.30 Uhr. Gegenwärtig: Vorsitzender Richter am Verwaltungsgericht Dr. Lindenau, Richterin am Verwaltungsgericht Krappmann, Richter Ohnesorg, die ehrenamtlichen Richter Sauerteig und Zwanziger, Urkundsbeamtin Sailer. Für den Kläger: Rechtsanwalt Dr. Rehbein. Für den Beklagten: Bauoberinspektor Zeitler.

Die Sach- und Rechtslage wird erörtert. Der Vorsitzende weist darauf hin, die Kammer gehe mit den Beteiligten davon aus, dass es für die Nummer 1 allein auf die formelle Illegalität der Nutzung ankomme; erörterungsbedürftig seien allein die Nummer 2 und die Frage einer Baugenehmigung von 1968.

Der Vertreter des Beklagten erklärt daraufhin, er verzichte auf weiteren Vortrag zur materiellen Zulässigkeit des Lackierbetriebs; die Ausführungen des Bescheids blieben aufrechterhalten.

Der Klägerbevollmächtigte regt an, Herrn Oberamtsrat a. D. Straßberger zur Genehmigungspraxis 1968 zu vernehmen. Der Vorsitzende erwidert, die Kammer halte eine Beweiserhebung nicht für erforderlich. Ein Beweisantrag wird von keinem Beteiligten gestellt.

Der Klägerbevollmächtigte beantragt, den Bescheid vom 4. März 2026 aufzuheben; der Vertreter des Beklagten beantragt, die Klage abzuweisen. Nach geheimer Beratung wird das Urteil verkündet. Ende 11.05 Uhr.

Sailer

Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Urteil vom 13. August 2026 (Auszug)

Im Namen des Volkes. In der Verwaltungsstreitsache Reinhard Kürzdörfer, Marktplatz 7, Kaltenbrunn — Kläger —, bevollmächtigt: Rechtsanwalt Dr. Matthias Rehbein, Nürnberg, gegen den Freistaat Bayern, vertreten durch das Landratsamt Aischgrund, Weihersbach — Beklagter —, wegen einer bauaufsichtlichen Anordnung, erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Ansbach, 3. Kammer, aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13. August 2026 folgendes

Urteil:

1. Der Bescheid des Landratsamts Aischgrund vom 4. März 2026 wird in den Nummern 1, 2, 3, 5, 6 und 7 aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar; der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand (Auszug). Wegen des Sachverhalts wird auf den Bescheid vom 4. März 2026 und die Behördenakte Bezug genommen; die Anträge ergeben sich aus der Niederschrift.

Entscheidungsgründe (Auszug).

I. Die Klage ist zulässig, soweit sie sich gegen die Nummern 1, 2, 3, 5, 6 und 7 richtet. Eines Vorverfahrens bedurfte es nach Art. 12 Abs. 2 AGVwGO nicht. Die Klagefrist des § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO ist gewahrt: Der Bescheid ist am Freitag, dem 6. März 2026, zugestellt worden; die Frist endete rechnerisch mit Ablauf des Montags, des 6. April 2026 — Ostermontag —, und damit nach § 57 Abs. 2 VwGO, § 222 Abs. 2 ZPO erst mit Ablauf des Dienstags, des 7. April 2026, an dem die Klage eingegangen ist. Gegen die Nummer 4 ist die Klage unzulässig; die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist keine Regelung im Sinn des Art. 35 Satz 1 BayVwVfG.

II. Im Übrigen ist die Klage begründet.

1. Nummer 1 (Nutzungsuntersagung). Die Anordnung findet in Art. 76 Satz 2 BayBO keine Grundlage.

a) Die Kammer verkennt nicht, dass nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs für eine Nutzungsuntersagung grundsätzlich die formelle Illegalität genügt. Dieser Grundsatz beansprucht jedoch keine Geltung, wenn die untersagte Nutzung die wirtschaftliche Existenzgrundlage des Betroffenen bildet. Anerkannt ist eine Ausnahme bereits, wenn die Untersagung zum Verlust der Wohnung führt, die den alleinigen Mittelpunkt der privaten Existenz bildet; für die berufliche Existenz kann nichts anderes gelten, weil Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG dort ebenso schwer wiegen. Dann ist die materielle Legalität als Tatbestandsvoraussetzung festzustellen. Der Kläger hat 62.000 Euro investiert und beschäftigt drei Gesellen.

b) Der Beklagte hat die materielle Zulässigkeit nur im Rahmen des Ermessens gestreift und nicht als Tatbestandsvoraussetzung festgestellt. Damit fehlt eine Voraussetzung des Art. 76 Satz 2 BayBO.

c) Unabhängig davon ist das Ermessen fehlerhaft ausgeübt. In der Scheune wird seit 1968 gewerblich gearbeitet; der Beklagte hat das über Jahrzehnte hingenommen, der Bauamtsleiter war nach dem unwidersprochenen Vortrag des Klägers zweimal im Betrieb. Wer eine Nutzung so lange kennt und nicht einschreitet, duldet sie und muss dies bei einer späteren Untersagung in seine Erwägungen einstellen. Der Bescheid verhält sich hierzu nicht. Die gerügte Unbestimmtheit der Nummer 1 liegt dagegen nicht vor: Untersagt ist nach dem Tenor der Betrieb einer Fahrzeuglackiererei, nicht jede gewerbliche Nutzung der Scheune (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG).

2. Nummer 2 (Beseitigungsanordnung). Auch sie hat keinen Bestand.

a) Art. 76 Satz 1 BayBO lässt die Beseitigung nur zu, wenn rechtmäßige Zustände nicht auf andere Weise hergestellt werden können. Der Beklagte hätte deshalb zunächst nach Art. 76 Satz 3 BayBO einen Bauantrag verlangen müssen. Erst wenn über einen solchen Antrag entschieden ist, steht fest, dass eine Genehmigung nicht erteilt werden kann; die Beurteilung einer Fachbehörde ersetzt die Entscheidung im dafür vorgesehenen Verfahren nicht.

b) Unabhängig davon steht die formelle Illegalität nicht fest. Der Kläger hat vorgetragen, für die gewerbliche Nutzung der Scheune sei 1968 eine Baugenehmigung erteilt worden; an der Stelle des Anbaus habe ein Schuppen gestanden, den dieser ersetze. Für die Behauptung, eine Genehmigung habe nie bestanden, trägt der Beklagte die materielle Beweislast, weil er die Bauakte führt und ihre Vollständigkeit zu verantworten hat; die Unaufklärbarkeit geht zu seinen Lasten. Zugunsten des Klägers ist von einer Genehmigung und damit von Bestandsschutz auszugehen, der auch den an die Stelle des Schuppens getretenen Anbau erfasst.

3. Nummer 3 (Duldungsanordnung). Sie teilt das Schicksal der Nummer 2 und ist unabhängig davon unvollständig: Seit dem 1. Juli 2026 ist die Scheune verpachtet. Gegen die Pächterin ist keine Duldungsanordnung ergangen; ohne eine solche kann die Beseitigung nicht durchgesetzt werden. Der Bescheid verpflichtet den Kläger damit zu etwas, was er rechtlich nicht bewirken kann.

4. Nummern 5 und 6 (Zwangsgeldandrohungen). Sie teilen das Schicksal der Grundverfügungen. Die Androhung in Nummer 6 ist selbständig rechtswidrig: Nach Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BayVwZVG ist eine Frist zu bestimmen, innerhalb welcher dem Pflichtigen der Vollzug billigerweise zugemutet werden kann. Die in Nummer 2 gesetzte Frist lief am 6. Mai 2026 ab; die Beseitigungsanordnung war da nicht vollstreckbar, weil die Klage aufschiebende Wirkung hat und die sofortige Vollziehung für die Nummer 2 nicht angeordnet worden ist (Art. 19 Abs. 1 BayVwZVG). Aus demselben Grund ist auch die Nummer 2 rechtswidrig: Eine Anordnung, deren Erfüllungsfrist abläuft, bevor sie befolgt werden muss, ist in sich widersprüchlich.

5. Nummer 7 (Kosten). Die Kostenentscheidung teilt das Schicksal der Sachanordnungen; Kosten, die bei richtiger Sachbehandlung nicht entstanden wären, werden nach Art. 16 Abs. 5 des Kostengesetzes nicht erhoben.

III. Die Kosten folgen aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO — der Kläger ist nur geringfügig unterlegen —, die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Berufung liegen nicht vor.

Dr. Lindenau

Vorsitzender Richter am Verwaltungsgericht

— Beschluss vom selben Tag: Der Streitwert wird auf 25.000 Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG; Nummer 1 des Bescheids 15.000 Euro, Nummer 2 des Bescheids 10.000 Euro). — Verfügung der Geschäftsstelle: Ausfertigung des vollständigen Urteils zugestellt an den Klägerbevollmächtigten und an den Beklagten am Dienstag, dem 1. September 2026 (Empfangsbekenntnisse Bl. 61 und 62). —

Vorlage mit der Bitte um Prüfung eines Rechtsmittels

Sehr geehrte Damen und Herren,

anliegend übersende ich die Bauakte 41-602/2025-Ze und eine Ausfertigung des Urteils vom 13. August 2026, das uns am 1. September 2026 zugestellt worden ist, mit der Bitte um Prüfung eines Rechtsmittels und gegebenenfalls um Durchführung.

1. Das Urteil reicht über den Einzelfall hinaus: Wenn eine Nutzungsuntersagung immer dann die materielle Illegalität voraussetzt, sobald der Betroffene sagt, er lebe von der Nutzung, ist Art. 76 Satz 2 BayBO für den gewerblichen Bereich wertlos.

2. Ebenso wenig können wir hinnehmen, dass uns die Beweislast für das Fehlen einer Genehmigung aus dem Jahr 1968 auferlegt wird. Trüge das Urteil, wäre in Altortslagen künftig jeder Schwarzbau geschützt, für den jemand eine verschwundene Genehmigung behauptet.

3. Nicht verteidigen wollen wir die Zwangsgeldandrohung in Nummer 6; der Hinweis auf die Frist trifft zu. Die Beseitigungsanordnung selbst halten wir davon unberührt.

4. Die Pächterin betreibt die Lackierung weiter. Wir haben nicht vollstreckt und bitten um Hinweis, wie wir uns bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs verhalten sollen und was zu veranlassen ist, falls das Rechtsmittel keinen Erfolg hat.

Bernhard Zeitler

Bauoberinspektor

Aktenvermerk

1. Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist heute beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach eingegangen. Er lautet: „Namens und im Auftrag des Beklagten beantrage ich, die Berufung gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts Ansbach vom 13. August 2026, Az. AN 3 K 26.00742, zuzulassen.“ Eine Begründung ist noch nicht vorgelegt.

2. Der Kläger hat kein Rechtsmittel eingelegt, der Streitwertbeschluss ist nicht angefochten, die Akten sind vollständig.

Dr. Beate Wallnöfer

Landesanwältin

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Die Bearbeiterin oder der Bearbeiter ist bei der Landesanwaltschaft Bayern und führt die Sache Kürzdörfer, Az. LAB 5/2026-1147, für den Freistaat Bayern.

1. Zunächst ist ein Gutachten zu fertigen, ob und mit welchen Erfolgsaussichten gegen das Urteil vom 13. August 2026 vorgegangen werden kann. Es hat die Zulässigkeit des Antrags einschließlich der Fristen zu behandeln und jeden Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 VwGO gesondert zu prüfen; es hat auch zu begründen, welche Zulassungsgründe nicht geltend gemacht werden und welche Teile des Urteils hingenommen werden.

2. Sodann ist der Schriftsatz an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zur Begründung des Antrags auf Zulassung der Berufung im Wortlaut zu entwerfen, mit Kopf, Rubrum, Bezeichnung des angegriffenen Urteils, dem Antrag im Wortlaut, der Darlegung der Zulassungsgründe und Unterschriftszeile.

3. Schließlich ist ein Begleitschreiben an das Landratsamt Aischgrund zu entwerfen: was vorgetragen wird, wie die Erfolgsaussichten einzuschätzen sind, was das Landratsamt zuzuarbeiten hat, welche Fristen laufen, welche Kosten drohen und was zu veranlassen ist, falls der Antrag zurückgewiesen wird.

4. Es ist auf den 29. Oktober 2026 abzustellen; beide Schreiben sind auf diesen Tag zu datieren.

5. Von der Ordnungsgemäßheit aller Zustellungen ist auszugehen; insbesondere ist das vollständige Urteil dem Beklagten am 1. September 2026 wirksam zugestellt worden, und der Antrag auf Zulassung ist am 24. September 2026 formgerecht beim Verwaltungsgericht eingegangen. Vertretungsbefugnis und Postulationsfähigkeit sind in Ordnung. Das Kostenverzeichnis sieht für Anordnungen der vorliegenden Art einen Gebührenrahmen von 50 bis 5.000 Euro vor. Eine weitere Sachverhaltsaufklärung ist nicht möglich; die nicht abgedruckten Aktenteile enthalten nichts Weiteres.

6. Zu einer Anhörungsrüge nach § 152a VwGO, zu einem Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO, zu Amtshaftungs- und Entschädigungsansprüchen und zu Rechtsbehelfen der Frau Kürzdörfer oder der Pächterin ist nicht Stellung zu nehmen; der Streitwertbeschluss ist nicht anzugreifen.