Klausur 2 — Der Rinderstall am Bruckhof: Anwaltliche Klageerwiderung der beigeladenen Gemeinde nebst Mandantenschreiben zu einem Vorhaben im Außenbereich

Auszug aus der Handakte der Rechtsanwaltskanzlei Wallner, Ehrenberger und Partner, Bayreuth, Az. 2026/0517, in der Verwaltungsstreitsache Wiedenhöfer gegen Freistaat Bayern wegen einer Baugenehmigung im Außenbereich, und aus den beigezogenen Vorgängen der Gemeinde Ebertsreuth und des Landratsamts Kulmbach, Az. 42-2026/0088:

Sehr geehrter Herr Dr. Ehrenberger,

Herr Ottmar Wiedenhöfer aus Bruckhof will aus dem alten Rinderstall auf seinem Anwesen zwei Wohnungen machen. Der Gemeinderat hat das Einvernehmen versagt, das Landratsamt hat den Bauantrag abgelehnt, und jetzt klagt Herr Wiedenhöfer beim Verwaltungsgericht Bayreuth. Das Gericht hat uns mit Beschluss vom 25. August 2026 beigeladen; das Schreiben liegt bei.

Bruckhof ist ein Weiler mit vier Anwesen mitten in der Flur. Wenn dort zwei Wohnungen entstehen, kommen die nächsten Anträge; zwei Voranfragen liegen schon vor. Der Gemeinderat hat deshalb am 12. Mai 2026 die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen und am 30. Juni 2026 eine Veränderungssperre erlassen.

Bitte übernehmen Sie unsere Vertretung. Sagen Sie uns auch, ob wir überhaupt einen Antrag stellen sollen — mein Geschäftsleiter meint, das koste uns Geld, wenn es schiefgeht — und was passiert, wenn das Gericht dem Herrn Wiedenhöfer recht gibt. Kann uns dann jemand über den Kopf hinweg entscheiden?

Mit freundlichen Grüßen

Reinhold Pfaffenberger

Erster Bürgermeister

Prozessvollmacht

In der Verwaltungsstreitsache Wiedenhöfer gegen Freistaat Bayern, Az. B 2 K 26.518, bevollmächtigt die Gemeinde Ebertsreuth Herrn Rechtsanwalt Dr. Vinzenz Ehrenberger, Bayreuth, sie als Beigeladene in jeder Lage des Verfahrens zu vertreten; die Vollmacht umfasst die Stellung von Sachanträgen.

Ebertsreuth, den 27. August 2026

Reinhold Pfaffenberger

Erster Bürgermeister

Aktenvermerk über die Besprechung mit dem Ersten Bürgermeister

Der Erste Bürgermeister Pfaffenberger und Geschäftsleiter Deinlein waren heute hier. Ich halte fest:

1. Die Gemeinde Ebertsreuth hat 1.940 Einwohner und 2.180 Hektar Gemeindefläche; sie ist kreisangehörig (Landkreis Kulmbach, Regierungsbezirk Oberfranken) und macht Satzungen im Amtsblatt des Landkreises bekannt.

2. Der Weiler Bruckhof liegt 1,9 Kilometer südlich des Hauptortes in der Flur und besteht aus vier Anwesen. In Bruckhof 1 wird ein landwirtschaftlicher Vollerwerbsbetrieb geführt; Bruckhof 2 und 4 sind Wohnhäuser ehemaliger Hofstellen, Bruckhof 3 gehört dem Kläger.

3. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde vom 8. November 2011 stellt die gesamte Umgebung einschließlich des Grundstücks Fl.-Nr. 612 als Fläche für die Landwirtschaft dar. Ein Bebauungsplan besteht dort nicht; eine Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGB hat die Gemeinde nicht erlassen.

4. Zwei weitere Bauvoranfragen für Umnutzungen ehemaliger landwirtschaftlicher Gebäude in Bruckhof sind unentschieden; der Erste Bürgermeister fragt, ob die Gemeinde sie anders behandeln dürfe.

5. Der Bebauungsplan Nr. 7 „Bruckhof-Südhang“ ist in Arbeit; ein Planentwurf liegt noch nicht vor. Der Erste Bürgermeister rechnet mit zwei Jahren bis zum Satzungsbeschluss und will wissen, wie lange die Veränderungssperre ihm Zeit lässt. Einer Ausnahme werde die Gemeinde nicht zustimmen, solange die Planung laufe.

6. Der Erste Bürgermeister bittet um eine Angabe zu den Kosten und um eine ausdrückliche Empfehlung, ob ein Sachantrag gestellt werden soll.

Dr. Vinzenz Ehrenberger

Rechtsanwalt

Bauantrag

— Eingangsstempel: „Landratsamt Kulmbach, eingegangen 02. Feb. 2026“ —

Bauherr: Ottmar Wiedenhöfer, Bruckhof 3, Ebertsreuth. Entwurfsverfasser: Dipl.-Ing. (FH) Klaus Zenkel, Architekt, Kulmbach. Antrag vom 30. Januar 2026. Bauvorhaben: Nutzungsänderung des ehemaligen Rinderstalls in zwei Wohnungen, Anbau eines Treppenhauses, Einbau von Dachgauben und Errichtung einer Terrasse. Baugrundstück: Fl.-Nr. 612 der Gemarkung Ebertsreuth, Bruckhof 3, 6.840 m²; der Bauherr ist Eigentümer.

Aus dem Bauantrag und den Bauvorlagen:

1. Das Bestandsgebäude ist mit Bescheid des Landratsamts Kulmbach vom 12. März 1987 als Rinderstall für den Betrieb des damaligen Eigentümers Georg Herzog genehmigt worden. Außenmaße 24,00 m mal 12,50 m, Grundfläche 300 m², Wandhöhe 3,40 m, Satteldach mit 22 Grad, Firsthöhe 7,20 m; das Dach ist an zwei Stellen offen, die Boxenaufstallung entfernt. Die letzten Rinder verließen den Stall am Freitag, dem 29. Juni 2018, der Betrieb Herzog wurde zum 30. September 2018 abgemeldet. Herr Wiedenhöfer erwarb das Anwesen am 14. Februar 2019 und hat den Stall seither nicht genutzt.

2. Geplant sind zwei Wohnungen mit 118 m² und 96 m² Wohnfläche, zusammen 214 m². An der Ostseite soll ein Treppenhaus mit Windfang von 6,00 m mal 4,50 m, also 27 m², angebaut werden; in die Südseite des Daches sollen fünf Schleppgauben von je 2,40 m Breite eingebaut, in die Außenwände vierzehn neue Fensteröffnungen gebrochen werden. An der Südseite sind Terrasse (42 m²) und Hausgarten vorgesehen; vier Stellplätze werden nachgewiesen.

3. Auf demselben Grundstück stehen 35 m westlich das Wohnhaus, das der Bauherr mit Frau und Tochter (17) bewohnt, und eine Bergehalle von 90 m² mit Heu und Gerät.

4. Zur Begründung trägt der Bauherr vor: Er halte 14 Mutterschafe mit Nachzucht und bewirtschafte 4,2 Hektar Grünland, davon 3,4 Hektar im Eigentum und 0,8 Hektar in Pacht. Das Vorhaben diene diesem Betrieb; die größere Wohnung sei die Betriebsleiterwohnung, die kleinere für die Tochter bestimmt, die eine Ausbildung zur Landwirtin begonnen habe und den Betrieb übernehmen solle.

5. Erschließung: Die Zufahrt führt über den öffentlichen Feld- und Waldweg Fl.-Nr. 640 auf 380 m zur Kreisstraße KU 21; der Weg ist geschottert und nicht dem Winterdienst unterworfen. Wasser kommt aus der gemeindlichen Leitung, das Abwasser in eine vorhandene Kleinkläranlage.

Ottmar Wiedenhöfer

Bauherr — Klaus Zenkel Entwurfsverfasser

Verfügungsleiste (Auszug)

— 04.02.2026: Gemeinde nach Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BayBO über Eingang und Inhalt in Kenntnis gesetzt. Re. —

— 18.02.2026: Bauherr nach Art. 65 Abs. 1 Satz 2 BayBO zur Behebung von Mängeln aufgefordert. Es fehlen: Schnittzeichnung Ost-West, Freiflächenplan, Nachweis der Abwasserbeseitigung, Aufstellung der Betriebsflächen und Tierbestände, Betriebsergebnisse der letzten beiden Jahre. Ein Hinweis auf Art. 65 Abs. 1 Satz 3 BayBO fehlt (Versehen). Re. —

— 09.03.2026: Die verlangten Unterlagen sind eingegangen. Re. —

— 18.03.2026: Gemeinde nach Art. 65 Abs. 1 Satz 4 BayBO um Entscheidung über das Einvernehmen ersucht; zugleich Stellungnahme des Amts für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten angefordert. Re. —

— 23.04.2026: Stellungnahme des Amts für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten eingegangen, Bl. 21. — 18.05.2026: Schreiben der Gemeinde Ebertsreuth vom 13.05.2026 eingegangen: Einvernehmen versagt, Antrag auf Zurückstellung. Bl. 27. Re. —

Frank Reichelshofer

Bauoberinspektor

Stellungnahme zur Betriebseigenschaft

Auf Ihr Ersuchen vom 18. März 2026 nehme ich nach Ortsbesichtigung am 15. April 2026 Stellung:

1. Herr Wiedenhöfer hält 14 Mutterschafe mit Nachzucht; das entspricht 2,1 Großvieheinheiten. Ihm stehen 4,2 Hektar Grünland zur Verfügung. Der Viehbesatz beträgt damit 0,5 Großvieheinheiten je Hektar; das Futter kann auf diesen Flächen überwiegend erzeugt werden. Die Tierhaltung ist deshalb Landwirtschaft im Sinn des § 201 BauGB.

2. Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb liegt gleichwohl nicht vor. Maßgeblich sind Dauerhaftigkeit, Ernsthaftigkeit und Gewinnerzielungsabsicht; daran fehlt es:

• Herr Wiedenhöfer ist in Vollzeit mit 39 Wochenstunden als Forstwirt angestellt; der Arbeitszeitbedarf der Schafhaltung beträgt rund 380 Stunden im Jahr.
• Die Aufzeichnungen weisen für 2024 Einnahmen von 5.940 Euro bei Aufwendungen von 8.760 Euro und für 2025 Einnahmen von 6.850 Euro bei Aufwendungen von 9.200 Euro aus; in beiden Jahren Verluste, zusammen 5.170 Euro.
• Betriebskonzept, Buchführung und Investitionsplan fehlen; eine Aufstockung des Tierbestands oder der Flächen ist nicht geplant. Die Tochter ist siebzehn Jahre alt und im ersten Ausbildungsjahr, eine Hofübergabe ist nicht vereinbart.

Es handelt sich um eine ernsthafte, aber nicht auf Gewinn gerichtete Tierhaltung im Nebenerwerb ohne Betriebseigenschaft.

3. Selbst bei Annahme eines Betriebs wäre das Vorhaben ihm nicht dienlich. Für 2,1 Großvieheinheiten, die ganzjährig im Freien mit Witterungsschutz gehalten werden, ist ständige Anwesenheit nicht erforderlich; der Bauherr wohnt zudem bereits in 35 m Entfernung auf demselben Grundstück. Ein vernünftiger Landwirt schüfe für einen Betrieb dieses Zuschnitts keine 214 m² Wohnfläche.

4. Die Umgebung ist landwirtschaftlich geprägt: Der Betrieb Bruckhof 1 hält 62 Milchkühe, sein Fahrsilo liegt 60 m nordöstlich des Bauvorhabens.

Bernhard Kreuzer

Landwirtschaftsoberrat

Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderats (Auszug)

Öffentliche Sitzung am Dienstag, dem 12. Mai 2026, 19.00 Uhr, Rathaus Ebertsreuth. Anwesend: der Erste Bürgermeister und elf Gemeinderatsmitglieder; ein Mitglied entschuldigt. Der Gemeinderat ist beschlussfähig.

TOP 3 · Bauantrag Wiedenhöfer, Bruckhof 3, Fl.-Nr. 612 — gemeindliches Einvernehmen

Der Erste Bürgermeister trägt das Ersuchen des Landratsamts vom 18. März 2026, hier eingegangen am 19. März 2026, und die Stellungnahme des Amts für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 23. April 2026 vor. Aus der Aussprache: Das Grundstück liege im Außenbereich; ein Betrieb bestehe nach der Fachbehörde nicht. Zwei zusätzliche Wohnungen im Weiler verfestigten die Streubebauung und zögen weitere Anträge nach sich; der Milchviehbetrieb Bruckhof 1 werde durch heranrückende Wohnnutzung eingeschränkt.

Beschluss: „Die Gemeinde Ebertsreuth versagt das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag des Herrn Ottmar Wiedenhöfer vom 30. Januar 2026 auf Nutzungsänderung des ehemaligen Rinderstalls auf dem Grundstück Fl.-Nr. 612 der Gemarkung Ebertsreuth in zwei Wohnungen. Das Vorhaben ist nach § 35 BauGB unzulässig. Es ist nicht privilegiert, weil ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb nicht besteht und das Vorhaben einem solchen auch nicht dienen würde. Als sonstiges Vorhaben widerspricht es der Darstellung des Flächennutzungsplans als Fläche für die Landwirtschaft, beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft und lässt die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten. Eine Begünstigung nach § 35 Abs. 4 BauGB scheidet aus, weil die bisherige Nutzung länger als sieben Jahre zurückliegt und die äußere Gestalt nicht gewahrt bleibt.“ — 10 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen.

TOP 4 · Bebauungsplan Nr. 7 „Bruckhof-Südhang“ — Aufstellungsbeschluss

Der Erste Bürgermeister erläutert das Planungsziel: Der Weiler Bruckhof soll in seiner landwirtschaftlich geprägten Gestalt erhalten werden. Vorgesehen sind Festsetzungen von Flächen für die Landwirtschaft nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB, von Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB, einer Erweiterungsfläche für den Betrieb Bruckhof 1, einer Ortsrandeingrünung nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB und einer Höchstzahl von zwei Wohnungen je Wohngebäude nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB.

Beschluss: „Für den Bereich des Weilers Bruckhof mit den Grundstücken Fl.-Nrn. 608 bis 619 der Gemarkung Ebertsreuth, insgesamt 4,6 Hektar, wird die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 7 ‚Bruckhof-Südhang' beschlossen. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen.“ — 12 Ja-Stimmen.

TOP 5 · Antrag auf Zurückstellung des Baugesuchs

Beschluss: „Die Gemeinde beantragt beim Landratsamt Kulmbach, die Entscheidung über den Bauantrag des Herrn Wiedenhöfer nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB für zwölf Monate auszusetzen. Zugleich wird die Verwaltung beauftragt, eine Veränderungssperre vorzubereiten.“ — 11 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme.

Reinhold Pfaffenberger

Vorsitzender — Michael Deinlein Schriftführer

Sehr geehrte Damen und Herren,

zu Ihrem Ersuchen vom 18. März 2026, hier eingegangen am 19. März 2026, teile ich mit: Der Gemeinderat hat am 12. Mai 2026 beschlossen, das gemeindliche Einvernehmen zu versagen; Beschluss und Begründung sind in der beigefügten Niederschrift wiedergegeben. In derselben Sitzung hat er die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 7 beschlossen. Die Gemeinde beantragt, die Entscheidung über den Bauantrag nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB für zwölf Monate auszusetzen; eine Veränderungssperre ist noch nicht beschlossen, sie wird vorbereitet.

Reinhold Pfaffenberger

Erster Bürgermeister

Zurückstellung und Fristverlängerung (Auszüge)

a) Bescheid vom 3. Juni 2026: „Die Entscheidung über den Bauantrag vom 30. Januar 2026 wird auf Antrag der Gemeinde nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB für zwölf Monate ausgesetzt.“ Zugestellt mit Postzustellungsurkunde am Freitag, dem 5. Juni 2026.

b) Schreiben vom 10. Juni 2026 an den Bauherrn: „Die Frist für die Entscheidung über Ihren Bauantrag wird nach Art. 42a Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG einmalig um zwei Monate verlängert. Sie ist wegen der Schwierigkeit der Angelegenheit gerechtfertigt: Die Betriebseigenschaft ist von der Fachbehörde verneint worden und wird von Ihnen bestritten; über die Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist am 3. Juni 2026 entschieden worden.“ Zugegangen am Freitag, dem 12. Juni 2026.

c) Verfügung vom 13. Juli 2026: „Der Zurückstellungsbescheid vom 3. Juni 2026 wird aufgehoben. Die Veränderungssperre ist am 3. Juli 2026 in Kraft getreten, die Zurückstellung damit erledigt. Über den Bauantrag ist zu entscheiden.“

Christoph Sperber

Bauoberrat

Satzung über eine Veränderungssperre

Die Gemeinde Ebertsreuth erlässt auf Grund der §§ 14 und 16 des Baugesetzbuchs und des Art. 23 der Gemeindeordnung folgende Satzung:

§ 1 Geltungsbereich. Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Fl.-Nrn. 608 bis 619 der Gemarkung Ebertsreuth mit 4,6 Hektar; er entspricht dem Umgriff des Aufstellungsbeschlusses vom 12. Mai 2026 und ist im beigefügten Lageplan zeichnerisch dargestellt, der Bestandteil dieser Satzung ist.

§ 2 Inhalt. Im Geltungsbereich dürfen Vorhaben im Sinn des § 29 BauGB nicht durchgeführt und bauliche Anlagen nicht beseitigt werden; erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, sind unzulässig.

§ 3 Ausnahmen. Von der Veränderungssperre kann nach § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen; die Entscheidung trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

§ 4 Unberührte Vorhaben. Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten dieser Satzung baurechtlich genehmigt worden sind, sowie die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung bleiben unberührt.

§ 5 Inkrafttreten. Diese Satzung tritt am Tag nach ihrer amtlichen Bekanntmachung in Kraft.

Ebertsreuth, den 1. Juli 2026

Reinhold Pfaffenberger

Erster Bürgermeister

— Vermerke auf dem Aktenstück: „Beschlossen vom Gemeinderat in öffentlicher Sitzung am 30.06.2026, TOP 2, mit 11 Ja-Stimmen und 1 Nein-Stimme. Ausgefertigt am 01.07.2026, Pf. Amtlich bekannt gemacht im Amtsblatt des Landkreises Kulmbach Nr. 13/2026 vom 02.07.2026, S. 141. Dl.“ — „Der Aufstellungsbeschluss vom 12.05.2026 ist im Amtsblatt Nr. 10/2026 vom 22.05.2026, S. 108, ortsüblich bekannt gemacht worden. Ein Planentwurf liegt noch nicht vor; das Planungsbüro ist am 09.06.2026 beauftragt worden. Dl.“ —

Bescheid

Herrn Ottmar Wiedenhöfer, Bruckhof 3, Ebertsreuth

1. Der Bauantrag vom 30. Januar 2026 auf Nutzungsänderung des ehemaligen Rinderstalls auf dem Grundstück Fl.-Nr. 612 der Gemarkung Ebertsreuth in zwei Wohnungen wird abgelehnt.

2. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Es werden eine Gebühr von 750 Euro und Auslagen in Höhe von 4,11 Euro festgesetzt.

Gründe:

I. Der Bauantrag ging am 2. Februar 2026 hier ein; nach Aufforderung vom 18. Februar 2026 wurden die fehlenden Unterlagen am 9. März 2026 vorgelegt. Die Gemeinde wurde am 18. März 2026 nach Art. 65 Abs. 1 Satz 4 BayBO beteiligt; das Ersuchen ging dort am 19. März 2026 ein. Sie hat mit Schreiben vom 13. Mai 2026, hier eingegangen am 18. Mai 2026, ihr Einvernehmen versagt. Die Entscheidungsfrist wurde mit Schreiben vom 10. Juni 2026 nach Art. 42a Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG einmalig um zwei Monate verlängert. Die Veränderungssperre ist am 3. Juli 2026 in Kraft getreten.

II. Ein Anspruch aus Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO besteht nicht. Dem Vorhaben stehen Vorschriften entgegen, die nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO zu prüfen sind.

1. Das Grundstück liegt im Außenbereich; die vier Anwesen des Weilers Bruckhof bilden keinen Ortsteil, der Bebauungszusammenhang des Hauptortes endet 1,9 Kilometer nördlich.

2. Das Vorhaben ist nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb besteht nach der Stellungnahme vom 23. April 2026 nicht; es fehlt an Gewinnerzielungsabsicht und Betriebskonzept. Das Vorhaben würde einem solchen Betrieb auch nicht dienen. Die übrigen Nummern des § 35 Abs. 1 BauGB sind nicht einschlägig.

3. Als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigt es öffentliche Belange: Es widerspricht der Darstellung des Flächennutzungsplans als Fläche für die Landwirtschaft, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB; es beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB, weil Terrasse, Hausgarten und Stellplätze über den Baukörper hinausgreifen; und es lässt die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten, § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB — zwei weitere Voranfragen im Weiler liegen vor.

4. Eine Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB greift nicht ein. Die bisherige Nutzung ist am 29. Juni 2018 aufgegeben worden, als die letzten Rinder den Stall verließen; der Betrieb Herzog wurde zum 30. September 2018 abgemeldet. Beide Zeitpunkte liegen mehr als sieben Jahre vor dem Bauantrag, Buchst. c. Die äußere Gestalt bleibt wegen Anbau, fünf Gauben, Terrasse und vierzehn neuen Fensteröffnungen nicht im Wesentlichen gewahrt, Buchst. b. Eine Verpflichtung nach Buchst. g ist nicht übernommen.

5. Der Antragsteller hat weder die nach § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB erforderliche Rückbauverpflichtung abgegeben noch die nach § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB gebotene Baulast bestellt.

6. Unabhängig davon steht dem Vorhaben die Veränderungssperre der Gemeinde Ebertsreuth entgegen, § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Eine Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB kommt nicht in Betracht; die Gemeinde hat ihr Einvernehmen dazu nicht erteilt.

7. Das gemeindliche Einvernehmen ist fristgerecht und aus Gründen des § 35 BauGB versagt worden, § 36 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB. Für eine Ersetzung nach § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB, Art. 67 BayBO ist kein Raum.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf Art. 1, Art. 2 Abs. 1 Satz 1 und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Kostengesetzes in Verbindung mit dem Kostenverzeichnis.

Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Bayreuth, Friedrichstraße 16, 95444 Bayreuth, schriftlich, zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle oder elektronisch nach Maßgabe des § 55a VwGO erhoben werden. Ein Widerspruchsverfahren findet nicht statt.

Christoph Sperber

Bauoberrat — Im Auftrag

— Handschriftlicher Vermerk: „Zustellungsauftrag mit Zustellungsurkunde, ab Post 21.07.2026, Re. Abdruck an die Gemeinde Ebertsreuth.“ —

Postzustellungsurkunde (Auszug)

Zustellungsauftrag des Landratsamts Kulmbach vom 21. Juli 2026. Adressat: Herr Ottmar Wiedenhöfer, Bruckhof 3, Ebertsreuth. Ich habe das in dem verschlossenen Umschlag befindliche Schriftstück dem Adressaten übergeben.

Tag der Zustellung: Mittwoch, 22. Juli 2026, 11.05 Uhr.

A. Semmelmann

Zusteller

Klage

In der Verwaltungsstreitsache

Ottmar Wiedenhöfer, Bruckhof 3, Ebertsreuth — Kläger —

Bevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Simon Kaltenbrunner, Bamberg

gegen

Freistaat Bayern, vertreten durch das Landratsamt Kulmbach — Beklagter —

wegen einer Baugenehmigung

erhebe ich namens und in Vollmacht des Klägers Klage und werde beantragen,

1. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger die mit Bauantrag vom 30. Januar 2026 beantragte Baugenehmigung zu erteilen;

2. hilfsweise festzustellen, dass die beantragte Baugenehmigung nach Art. 68 Abs. 2 BayBO als erteilt gilt;

3. weiter hilfsweise den Beklagten zu verpflichten, über den Bauantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Begründung

1. Zur Zulässigkeit. Der Bescheid vom 20. Juli 2026 wurde am 22. Juli 2026 zugestellt; die Klage ist fristgerecht. Ein Vorverfahren entfällt nach Art. 12 Abs. 2 AGVwGO; jedenfalls besteht nach Art. 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AGVwGO ein Wahlrecht, weil der Streit den landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers betrifft.

2. Die Baugenehmigung gilt bereits als erteilt. Der Bauantrag betrifft eine Nutzungsänderung, durch die Wohnraum geschaffen wird, und war im vereinfachten Verfahren zu bescheiden. Die Entscheidungsfrist begann nach Art. 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO drei Wochen nach Zugang des Bauantrags am 2. Februar 2026 und lief drei Monate. Die Aufforderung vom 18. Februar 2026 ändert nichts: Sie erging ins Blaue hinein, die Bauvorlagen waren vollständig, und Betriebszahlen sind keine Bauvorlagen. Die Verlängerung vom 10. Juni 2026 ist unwirksam — Art. 42a Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG lässt sie nur „wegen der Schwierigkeit der Angelegenheit“ zu, das Landratsamt hat sie in Wahrheit mit der Zurückstellung begründet. Die Genehmigung gilt seit dem 27. Mai 2026 als erteilt; damit ist das Vorhaben nach § 14 Abs. 3 BauGB von der Veränderungssperre nicht berührt.

3. Das Einvernehmen der Gemeinde gilt als erteilt. Die Zweimonatsfrist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB begann mit dem Eingang des Bauantrags beim Landratsamt am 2. Februar 2026, jedenfalls mit der Kenntnisgabe an die Gemeinde nach Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BayBO am 4. Februar 2026; die Versagung ging erst am 18. Mai 2026 beim Landratsamt ein und ist verspätet. Im Übrigen ist sie auf unzulässige Gründe gestützt: Der Gemeinderat hat mit dem Ortsbild, mit seiner Planungsabsicht und mit den Erschließungskosten argumentiert; solche Gründe nennt § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht.

4. Das Vorhaben ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Der Kläger führt einen landwirtschaftlichen Betrieb. Die Stellungnahme des Amts für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten stellt auf die Gewinnerzielung ab; § 201 BauGB verlangt das nicht, entscheidend ist die eigene Futtergrundlage, und die ist gegeben. Das Vorhaben dient dem Betrieb: In der Lammzeit ist ständige Anwesenheit nötig, die größere Wohnung ist Betriebsleiterwohnung, die kleinere sichert die Hofnachfolge durch die Tochter. Es nimmt nur einen verschwindenden Teil der Betriebsfläche ein.

5. Hilfsweise greift § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die Überschreitung der Siebenjahresfrist um wenige Monate ist unschädlich; die Vorschrift will die Umnutzung erhaltenswerter Bausubstanz erleichtern und enthält keine Ausschlussfrist. Die äußere Gestalt bleibt gewahrt: Kubatur, Firsthöhe und Dachform ändern sich nicht, Gauben und Fenster sind unvermeidlich.

6. Der Bescheid verlangt Unmögliches. Unter Nummer II. 5 wird dem Kläger vorgehalten, er habe keine Baulast bestellt. Die Bayerische Bauordnung kennt die Baulast nicht; ein Bescheid, der die Ablehnung auf ein im Landesrecht nicht vorgesehenes Sicherungsmittel stützt, ist rechtswidrig.

7. Die Veränderungssperre ist unwirksam. Sie ist reine Verhinderungsplanung und sichert keine Planung, sondern verhindert ein einzelnes Vorhaben: Der Aufstellungsbeschluss ist in derselben Sitzung gefasst worden, in der das Einvernehmen versagt wurde, und ein Planentwurf liegt bis heute nicht vor. Eine Planung, die sich darin erschöpft, alles so zu lassen, wie es ist, hat kein Mindestmaß an Konkretisierung und ist nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht erforderlich.

8. Jedenfalls ist eine Ausnahme zuzulassen, § 14 Abs. 2 BauGB: Ein vorhandenes Gebäude, das von außen unverändert bleibt, kann eine Planung für 4,6 Hektar nicht gefährden.

Beweis: Beiziehung der Akten; Augenschein; Zeugnis des Architekten Klaus Zenkel.

Dr. Kaltenbrunner

Rechtsanwalt

Beschluss und Verfügung

In der Verwaltungsstreitsache Wiedenhöfer gegen Freistaat Bayern wegen einer Baugenehmigung wird die Gemeinde Ebertsreuth nach § 65 Abs. 2 VwGO beigeladen, weil sie ihr Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB versagt hat und die Entscheidung ihr gegenüber nur einheitlich ergehen kann.

Dr. Rehbein

Vorsitzender Richter am Verwaltungsgericht

Verfügung: Beschluss und Klageschrift zustellen. Dem Beklagten und der Beigeladenen wird Gelegenheit zur Äußerung bis zum 25. September 2026 gegeben; die Beigeladene wird auf § 154 Abs. 3 VwGO hingewiesen.

Vermerk zur Akteneinsicht

1. Die Akten des Landratsamts Kulmbach und der Gemeinde Ebertsreuth liegen vollständig vor; weitere Vorgänge bestehen nach Auskunft beider Stellen nicht. Insbesondere enthält die Behördenakte keine Ermessenserwägungen zu einer Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB und keinen Vermerk zu einer Ersetzung des Einvernehmens. Das Landratsamt hat sich bis heute nicht zur Klage geäußert.

2. Der Kläger hat eine Verpflichtungserklärung nach § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB nicht abgegeben, eine Verpflichtung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. g BauGB nicht übernommen und kein Sicherungsmittel angeboten; der Bauantrag enthält dazu nichts.

3. Die Gemeinde Ebertsreuth ist kreisangehörig; die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde nimmt das Landratsamt Kulmbach wahr, eine Übertragung nach Art. 53 Abs. 2 Satz 1 BayBO besteht nicht.

4. Das Vorhaben ist kein Sonderbau; ein Antrag auf Abweichung nach Art. 63 BayBO ist nicht gestellt. Abstandsflächen sind nicht streitig: Der Anbau hält zu allen Grenzen mehr als 12 m Abstand ein, im Übrigen bleibt das Gebäude in seinen Außenmaßen unverändert.

Dr. Vinzenz Ehrenberger

Rechtsanwalt

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Die Bearbeiterin oder der Bearbeiter ist Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt in der Kanzlei Wallner, Ehrenberger und Partner in Bayreuth, Az. 2026/0517. Mandantin ist die beigeladene Gemeinde Ebertsreuth; sie will die Klage abgewehrt sehen. Der Freistaat Bayern wird nicht vertreten.

1. Zunächst ist ein Gutachten zu fertigen, in dem die Erfolgsaussichten der Klage geprüft werden, getrennt nach Zulässigkeit und Begründetheit sowie nach Haupt- und Hilfsanträgen. Es hat auch dazu Stellung zu nehmen, ob die Beigeladene einen Sachantrag stellen soll und was daraus für die Kosten folgt.

2. Sodann ist die Klageerwiderung an das Verwaltungsgericht im Wortlaut zu entwerfen, mit Rubrum, Aktenzeichen, Bezeichnung des angegriffenen Bescheids, dem Antrag im Wortlaut, einer Gliederung nach Zulässigkeit und Begründetheit, der Erwiderung auf die einzelnen Angriffe der Klageschrift, Hilfserwägungen, Beweisantritt und Unterschriftszeile. Eine eigene Sachverhaltsdarstellung ist nicht zu fertigen; der Schriftsatz nimmt den Vortrag der Gegenseite auf und stellt richtig.

3. Schließlich ist ein Schreiben an die Mandantin zu entwerfen. Es hat dem Ersten Bürgermeister in verständlicher Sprache zu erläutern, was veranlasst worden ist, wie die Erfolgsaussichten einzuschätzen sind, was geschieht, wenn das Gericht anders entscheidet, welche Fristen laufen, was das Verfahren kostet und was die Gemeinde zu tun hat. Auf § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB und Art. 67 BayBO ist ausdrücklich einzugehen.

4. Es ist auf den 3. September 2026 abzustellen; beide Schriftstücke sind auf diesen Tag zu datieren.

5. Von der Ordnungsgemäßheit der Zustellung des Bescheids am 22. Juli 2026 und des Klageeingangs am 20. August 2026 ist auszugehen. Vollmacht, Postulationsfähigkeit, Ladung, Beschlussgang und Ausfertigung der Satzung sind in Ordnung; Verfahrensfehler des Gemeinderats nach der Gemeindeordnung sind nicht zu erörtern. Der Flächennutzungsplan vom 8. November 2011 ist wirksam; eine weitere Sachverhaltsaufklärung ist nicht möglich.

6. Nicht Stellung zu nehmen ist zu Abstandsflächen und zum sonstigen Bauordnungsrecht, zu Nachbarrechten Dritter, zu einem Verfahren nach § 47 VwGO gegen die Veränderungssperre, zu Amtshaftungs- und Entschädigungsansprüchen sowie zur Höhe der festgesetzten Kosten. Ein Antrag nach § 80 Abs. 5 oder § 123 VwGO ist nicht zu entwerfen.