Klausur 1 — Die Escape-Room-Anlage: sicherheitsrechtliche Anordnung, Störerauswahl und Duldungsanordnung

Auszug aus den Akten des Landratsamts Immenkirchen, Sachgebiet 21 – Sicherheit und Ordnung –, Az. 21-1332/2026, betreffend die Escape-Room-Anlage der Osterhammer Erlebnisräume GmbH in Spieling, Teisenstraße 14:

Einsatzbericht

Einsatzort: Spieling, Teisenstraße 14, Erdgeschoss – Escape-Room-Anlage der Osterhammer Erlebnisräume GmbH. Einsatzzeit: Samstag, 14. März 2026, 21.52 Uhr bis 22.40 Uhr.

Über die Einsatzzentrale ging um 21.52 Uhr die Mitteilung einer Passantin ein, aus dem Anwesen Teisenstraße 14 seien laute Hilferufe und Schläge gegen eine Tür zu hören. Die Streife traf um 22.05 Uhr ein.

Bei dem Anwesen handelt es sich um ein zweigeschossiges Gewerbegebäude. Im Erdgeschoss betreibt die Osterhammer Erlebnisräume GmbH seit April 2024 eine Escape-Room-Anlage mit vier Spielräumen, die die Bezeichnungen „Bergwerk“, „Labor“, „Tresor“ und „Sanatorium“ tragen. Öffnungszeit ist nach dem Aushang Dienstag bis Sonntag von 14 bis 23 Uhr. Gruppen von zwei bis sechs Personen werden für sechzig Minuten in einem Spielraum eingeschlossen und haben Aufgaben zu lösen; die Tür öffnet sich erst, wenn die Aufgabe gelöst ist oder ein Mitarbeiter sie über einen Rechner freigibt. Die Mobiltelefone der Gäste werden nach der Betriebsregel vor Spielbeginn eingesammelt und in ein Schließfach eingeschlossen.

„Ungefähr um halb zehn ist mir übel geworden, ich habe keine Luft mehr bekommen. Wir haben an die Tür geschlagen und gerufen. Es ist niemand gekommen. Handys hatten wir keine, die mussten wir vorne abgeben. Erst als ein anderer Gast von draußen den Mitarbeiter geholt hat, ist die Tür aufgegangen. Das hat neunzehn Minuten gedauert, ich habe nachher auf die Uhr im Raum geschaut.“

Die Streife stellte fest: Die Türen der vier Spielräume sind von innen mit glatten Blenden versehen und tragen weder Griff noch Schloss. Sie werden durch aufgeschraubte Elektro-Haftmagnete geschlossen gehalten, die über einen Rechner im Betriebsraum neben der Kasse gesteuert werden. Eine Möglichkeit, die Tür von innen zu öffnen, besteht nicht. Ein Schlüssel, ein Notentriegelungstaster oder eine Sprechverbindung war in keinem der vier Räume vorhanden.

Eine Straftat wurde nicht angezeigt. Der Vorgang wird der Sicherheitsbehörde zur weiteren Prüfung übersandt.

Sabine Rauscher

Polizeihauptmeisterin

Sehr geehrte Damen und Herren,

am 14. März 2026 war ich in dem Escape Room in der Teisenstraße 14 eingeschlossen und habe dort eine Panikattacke erlitten. Ich habe neunzehn Minuten in dem Raum verbracht, ohne dass jemand geöffnet hat. Es gab keinen Griff, keinen Knopf und keine Möglichkeit, sich bemerkbar zu machen.

Ich habe mich danach bei der Betreiberin beschwert. Frau Osterhammer hat mir am 8. April 2026 geantwortet, das Einschließen sei „der Kern des Angebots“, ein Notknopf würde „das Spiel zerstören“, und es sei noch nie etwas passiert.

Ich bitte die Gemeinde, den Betrieb zu überprüfen. Ich möchte nicht, dass dort jemand zu Schaden kommt, weil im Brandfall niemand herauskommt.

Mit freundlichen Grüßen

Theresa Auer

Aktenvermerk über eine Ortseinsicht

Heute, am 8. Mai 2026, habe ich zwischen 15.10 Uhr und 16.05 Uhr die Escape-Room-Anlage in der Teisenstraße 14 in Anwesenheit der Geschäftsführerin Frau Verena Osterhammer besichtigt.

Die vier Spielräume liegen im Erdgeschoss und öffnen sämtlich unmittelbar in den Aufenthaltsraum, von dem der Ausgang ins Freie führt. Fenster ins Freie haben die Spielräume nicht. Die Feststellungen der Polizei zu den Türen treffen zu.

Frau Osterhammer erklärte, sie halte die Anlage für sicher. Der Rechner gebe die Türen bei einem Stromausfall selbsttätig frei. An Wochenenden sei in der Regel eine zweite Kraft eingeteilt; an Wochentagen nicht, weil das wirtschaftlich nicht zu leisten sei. Ein Notknopf im Raum komme nicht in Betracht, weil die Gäste ihn aus Bequemlichkeit drücken würden und das Spielerlebnis dann entwertet sei.

Die Gemeinde verfügt weder über eine Fachkraft für den vorbeugenden Brandschutz noch über elektrotechnischen Sachverstand. Eine Beurteilung, ob und unter welchen Voraussetzungen der Betrieb in dieser Form geführt werden darf, ist ihr nicht möglich. Ich schlage vor, den Vorgang dem Landratsamt zuzuleiten.

Wolfgang Dirnberger

Geschäftsstellenleiter

Betrifft: Escape-Room-Anlage der Osterhammer Erlebnisräume GmbH, Spieling, Teisenstraße 14

Sehr geehrte Damen und Herren,

den beiliegenden Vorgang übersende ich mit der Bitte um Übernahme.

Die Gemeinde Spieling ist zwar nach Art. 6 des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes Sicherheitsbehörde. Sie sieht sich zu der erforderlichen technischen und rechtlichen Beurteilung jedoch außerstande und wird in der Sache nicht tätig werden. Der Gemeinderat hat dies in der Sitzung vom 18. Mai 2026 einstimmig so beschlossen und mich beauftragt, das Landratsamt um Übernahme zu bitten.

Ergänzend teile ich mit, dass die Gemeinde am 8. Februar 2024 zu der Nutzungsänderung des Erdgeschosses ihr Einvernehmen erteilt hat. Von den Türverriegelungen war damals nicht die Rede.

Mit freundlichen Grüßen

Xaver Gassner

Erster Bürgermeister

Aktenvermerk über eine Ortseinsicht

Ortseinsicht am 3. Juni 2026 von 9.30 Uhr bis 12.15 Uhr in Spieling, Teisenstraße 14. Anwesend: Verwaltungsinspektor Betz und der Unterzeichnende für das Sachgebiet 21, Bauoberinspektor Nagl für das Sachgebiet 40, Kreisbrandrat Loibl, für die Betreiberin Frau Verena Osterhammer.

1. Die Anlage entspricht der Beschreibung im Einsatzbericht vom 16. März 2026. An jeder der vier Spielraumtüren sind zwei Elektro-Haftmagnete mit einer Haltekraft von je 300 Kilogramm auf das Türblatt und auf die Zarge geschraubt. Die Innenseiten der Türblätter sind mit aufgeschraubten glatten Blenden verkleidet; Griff, Drücker, Schloss und Schlüsselloch fehlen. Die Steuerung erfolgt über einen Rechner im Betriebsraum.

2. Die Freigabe erfolgt entweder selbsttätig nach Lösen der letzten Aufgabe oder durch einen Mitarbeiter am Rechner. Bei einem Stromausfall fallen die Magnete ab und die Türen lassen sich aufdrücken. Fällt dagegen der Rechner aus, ohne dass die Stromversorgung unterbrochen wird, bleiben die Türen geschlossen; nach Angabe der Betreiberin dauert ein Neustart des Rechners „drei bis fünf Minuten“.

3. In keinem der vier Räume befindet sich ein Notentriegelungstaster, ein Schlüssel, ein Handmelder, eine Sprechanlage oder ein sonstiges Mittel, mit dem die eingeschlossenen Personen sich bemerkbar machen können. Die Räume haben keine Fenster ins Freie. Rauchwarnmelder sind vorhanden.

4. Frau Osterhammer erklärte, an Dienstagen bis Donnerstagen sei regelmäßig nur eine Kraft im Dienst; diese versehe zugleich Kasse, Einweisung und Getränkeausgabe und verlasse den Erdgeschossbereich mehrfach je Abend. Freitags bis sonntags seien in der Regel zwei Kräfte eingeteilt.

5. Auf die Frage nach der Betriebsregel zu den Mobiltelefonen erklärte Frau Osterhammer, das Einsammeln sei zwingend; Aufnahmen aus den Räumen würden sonst im Netz erscheinen und die Rätsel entwerten.

6. Bauoberinspektor Nagl wies darauf hin, dass die Haftmagnete und die Blenden nachträglich angebracht worden und nicht Gegenstand der Genehmigung der Nutzungsänderung vom 4. April 2024 gewesen seien.

7. Frau Osterhammer wurde auf die Bedenken hingewiesen und erklärte, sie werde nichts ändern, solange sie nicht dazu verpflichtet werde.

Bettina Kastner

Oberregierungsrätin

Stellungnahme

Zu der Ortseinsicht vom 3. Juni 2026 nehme ich wie folgt Stellung.

1. Die vier Spielräume sind fensterlose Aufenthaltsräume ohne jede Möglichkeit der Selbstrettung. Wer in ihnen eingeschlossen ist, ist auf fremde Hilfe angewiesen — bei einem Brand, bei einem Ausfall der Steuerung und bei jedem medizinischen Notfall.

2. Für einen Brand im Aufenthaltsraum vor den Spielräumen gilt: Der Aufenthaltsraum ist der einzige Weg ins Freie. Rauch würde sich dort zuerst sammeln. Nach den Erfahrungswerten des vorbeugenden Brandschutzes ist ein Raum, aus dem sich niemand selbst befreien kann, unter diesen Umständen nicht hinnehmbar. Ich weise darauf hin, dass die Feuerwehr Spieling zum Öffnen einer mit zwei Haftmagneten von je 300 Kilogramm Haltekraft gesicherten Tür Werkzeug einsetzen muss; im Übungsbetrieb sind dafür vier bis sechs Minuten je Tür anzusetzen.

3. Erforderlich sind aus meiner Sicht zwei Dinge. Erstens muss jede Spielraumtür von den im Raum befindlichen Personen jederzeit und ohne Hilfsmittel geöffnet werden können; die Haftmagnete müssen dazu entfernt werden, weil eine Notentriegelung an ihnen nicht nachrüstbar ist. Zweitens muss während der gesamten Öffnungszeit eine Person anwesend sein, die keine anderen Aufgaben hat und mit jedem belegten Raum sprechen kann.

4. Ein Verzicht auf eines von beidem ist nicht vertretbar. Eine bloße Sprechverbindung ohne Öffnungsmöglichkeit hilft nicht, wenn die Steuerung ausfällt; eine Öffnungsmöglichkeit ohne Aufsicht hilft nicht, wenn eine Person bewusstlos wird.

Korbinian Loibl

Kreisbrandrat

Anhörung

Osterhammer Erlebnisräume GmbH, Kranzenstraße 9, Feilenstetten

Vollzug des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes (LStVG); Escape-Room-Anlage in Spieling, Teisenstraße 14

Sehr geehrte Frau Osterhammer,

nach der Ortseinsicht vom 3. Juni 2026 und der Stellungnahme des Kreisbrandrats vom 10. Juni 2026 beabsichtigt das Landratsamt, Ihnen aufzugeben, die an den Türen der vier Spielräume angebrachten Elektro-Haftmagnete zu entfernen und die Türen so herzurichten, dass sie von den im Raum befindlichen Personen jederzeit ohne Hilfsmittel geöffnet werden können.

Sie erhalten Gelegenheit, sich hierzu bis zum 3. Juli 2026 zu äußern.

Ein Abdruck dieses Schreibens ergeht an Herrn Alois Zehetmair als Eigentümer des Grundstücks mit dem Hinweis, dass ihm gegenüber die Anordnung erwogen wird, die Durchführung der Maßnahme zu dulden; auch ihm wird Gelegenheit zur Äußerung bis zum 3. Juli 2026 gegeben.

Mit freundlichen Grüßen

Bettina Kastner

Oberregierungsrätin

Zu Ihrem Schreiben vom 17. Juni 2026:

Die vier Türen sind Massivholztüren aus dem Jahr 1994 und stehen in meinem Eigentum. Ich dulde keine Eingriffe daran. Wenn dort Löcher gebohrt und Blenden abgerissen werden, ist der Schaden meiner. Der Mieter mag den Betrieb einstellen, das ist mir gleich; an meinen Türen wird nichts gemacht. Sollten Sie es dennoch versuchen, werde ich das Betreten des Anwesens untersagen.

Alois Zehetmair

Az. 21-1332/2026

In der Sicherheitssache der Osterhammer Erlebnisräume GmbH zeige ich an, dass ich die Betreiberin vertrete. Eine auf mich lautende schriftliche Vollmacht vom 26. Juni 2026 füge ich in Urschrift bei. Ich bitte, sämtliche Schreiben und Zustellungen an mich zu richten.

Namens meiner Mandantin nehme ich wie folgt Stellung.

1. Das Landratsamt ist nicht zuständig. Sicherheitsbehörde ist nach Art. 6 LStVG die Gemeinde Spieling. Dass diese sich für fachlich überfordert hält, begründet keine Zuständigkeit des Landratsamts. Ein Bescheid des Landratsamts wäre schon deshalb aufzuheben.

2. Im Übrigen ist die Gesellschaft in Feilenstetten ansässig; auch örtlich ist das Landratsamt Immenkirchen nicht zuständig.

3. In der Sache besteht keine Gefahr. Die Anlage wird seit April 2024 betrieben; in über zwei Jahren ist bei mehr als viertausend Gruppen kein Personenschaden eingetreten. Der Vorfall vom

   14. März 2026 beruhte auf einer persönlichen Disposition der Besucherin und nicht auf der Anlage.

4. Die verlangte Maßnahme ist unverhältnismäßig. Das Eingeschlossensein ist der wirtschaftliche Kern des Angebots; wer die Tür jederzeit öffnen kann, spielt nicht. Meine Mandantin bietet als milderes Mittel an, in jedem Spielraum einen versiegelten Notfallkasten mit einem Schlüssel anzubringen, der im Notfall eingeschlagen werden kann. Ein Schlosserangebot über 1.180 Euro für die Entfernung der Haftmagnete und die Instandsetzung der Türen liegt vor; die Kosten für die Notfallkästen betrügen dagegen nur rund 400 Euro.

5. Eine zweite Aufsichtskraft an Wochentagen ist wirtschaftlich nicht darstellbar. Sie kostet 640 Euro je Öffnungswoche. Der Umsatz der Anlage beträgt bei einem Eintrittspreis von 28 Euro je Person und durchschnittlich achtunddreißig Gruppen mit im Mittel vier Personen je Woche rund 4.250 Euro wöchentlich.

6. Schließlich weise ich darauf hin, dass meine Mandantin nicht Eigentümerin des Anwesens ist. Eine Anordnung, die Eingriffe in fremdes Eigentum verlangt, kann sie nicht erfüllen.

Markus Prechtl

Rechtsanwalt

Einsatzbericht

Einsatzort: Spieling, Teisenstraße 14. Einsatzzeit: Dienstag, 21. Juli 2026, 20.24 Uhr bis 21.10 Uhr. Anlass: Unterstützung des Rettungsdienstes.

Um 20.17 Uhr ging über Notruf die Mitteilung ein, im Spielraum „Tresor“ sei ein Mann zusammengebrochen. Den Notruf setzte die Zeugin Alina Popescu ab, die entgegen der Betriebsregel ihr Mobiltelefon bei sich geführt hatte.

Rettungsdienst und Streife trafen um 20.24 Uhr ein. Der Raum konnte erst um 20.31 Uhr betreten werden. Die im Dienst befindliche Kraft der Betreiberin hielt sich im Obergeschoss auf; nach ihrem Eintreffen im Betriebsraum musste der Rechner neu gestartet werden, weil die Freigabe zunächst nicht ausgelöst wurde.

Betroffen war der 61-jährige Herr Josef Egger. Er war ansprechbar, wurde vor Ort versorgt und in das Kreiskrankenhaus verbracht. Nach Auskunft des Notarztes handelte es sich um einen Kreislaufkollaps; eine Gefährdung durch die verzögerte Öffnung sei im konkreten Fall nicht eingetreten, bei einem anderen Krankheitsbild wäre die Verzögerung „kritisch“ gewesen.

Zwischen Notruf und Zugang zu dem Betroffenen lagen vierzehn Minuten.

Sabine Rauscher

Polizeihauptmeisterin

Hausinterne Stellungnahme an das Sachgebiet 21

1. Die Nutzungsänderung des Erdgeschosses des Anwesens Teisenstraße 14 zu einer Escape-Room-Anlage ist mit Bescheid des Landratsamts vom 4. April 2024 genehmigt worden. Die vier Spielräume öffnen unmittelbar in den Aufenthaltsraum; von dort führt der Ausgang ins Freie. Ein notwendiger Flur ist nicht vorhanden und war nach der Genehmigung auch nicht erforderlich.

2. Die Elektro-Haftmagnete und die Blenden sind nach der Genehmigung angebracht worden. Sie sind aufgeschraubt und ohne Eingriff in die Konstruktion abnehmbar. Eine genehmigungspflichtige Änderung der baulichen Anlage liegt darin nach hiesiger Auffassung nicht; die Anlage entspricht als solche weiterhin der Genehmigung.

3. Ein bauaufsichtliches Verfahren ist unter dem Az. 40-2617/2026 anhängig; es betrifft ausschließlich die im Aufenthaltsraum nachträglich errichtete Theke, die den Ausgang auf 0,85 Meter verengt. Dieser Punkt wird gesondert erledigt und ist nicht Gegenstand des dortigen Verfahrens.

4. Für Anforderungen an die Art und Weise, in der der Betrieb geführt wird — Aufsichtspersonal, Sprechverbindung, Umgang mit den Mobiltelefonen der Gäste —, sieht das Sachgebiet 40 in der Bayerischen Bauordnung keine Ermächtigung. Aus hiesiger Sicht ist sicherheitsrechtlich vorzugehen.

Andreas Nagl

Bauoberinspektor

Entwurf (Entscheidungsformel und Rechtsbehelfsbelehrung)

1. Der gefährliche Zustand in der Escape-Room-Anlage ist unverzüglich zu beseitigen.

2. Für den Fall der Nichtbefolgung wird gemäß Art. 31 VwZVG ein angemessenes Zwangsgeld oder die Ersatzvornahme angedroht.

3. Die sofortige Vollziehung der Nrn. 1 und 2 wird angeordnet, da der Bescheid offensichtlich rechtmäßig ist.

4. Die Kosten trägt der Betreiber. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten war notwendig.

Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats Widerspruch beim Landratsamt Immenkirchen eingelegt werden.

Florian Betz

Verwaltungsinspektor

Verfügung der Sachgebietsleiterin

1. Der Entwurf vom 27. Juli 2026 ist nicht verwendbar. Er wird nicht überarbeitet, sondern neu gefertigt.

2. Nach dem Vorfall vom 21. Juli 2026 ist die Aufsichtsführung mitzuregeln. Der Kreisbrandrat hat beide Punkte am 10. Juni 2026 als gleichrangig bezeichnet; nach dem zweiten Vorfall wird an dieser Beurteilung festgehalten. Eine erneute Äußerung der Betreiberin ist vor dem Erlass nicht mehr einzuholen; die Anlage ist an sechs Abenden je Woche geöffnet, und jeder weitere Betriebsabend wiederholt die Gefahrenlage.

3. Es ist zu prüfen, ob und mit welchem Inhalt gegen den Grundstückseigentümer vorzugehen ist. Auf sein Schreiben vom 29. Juni 2026 wird hingewiesen.

4. Die sofortige Vollziehbarkeit ist herzustellen. Zwangsmittel sind vorzusehen.

5. Von einer Untersagung des Betriebs wird abgesehen, solange mildere Mittel zur Verfügung stehen.

Bettina Kastner

Oberregierungsrätin

Aktenvermerk über eingeholte Auskünfte

1. Handelsregister. Die Osterhammer Erlebnisräume GmbH hat ihren Sitz in Feilenstetten, Kranzenstraße 9, Landkreis Lindenzell. Alleinige und einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführerin ist Frau Verena Osterhammer, geboren am 12. August 1988, wohnhaft ebenda. Das Stammkapital beträgt 25.000 Euro. Ein Insolvenzverfahren ist nicht anhängig; die Gesellschaft hat für das Jahr 2025 einen Jahresüberschuss ausgewiesen.

2. Grundbuch. Alleiniger Eigentümer des Grundstücks Fl.-Nr. 118/3 der Gemarkung Spieling, Teisenstraße 14, ist Herr Alois Zehetmair, geboren am 5. Januar 1951, wohnhaft Teisenstraße 12 in Spieling. Rechte Dritter, die dem Zugang zu den Räumen entgegenstehen, sind nicht eingetragen.

3. Mietvertrag. Der Vertrag vom 6. Februar 2024 überlässt das gesamte Erdgeschoss bis zum

   31. Januar 2029 zum Betrieb einer Freizeiteinrichtung. Bauliche Veränderungen bedürfen nach § 9 des Vertrags der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

4. Verwaltungsaufwand. Für die Ortseinsicht am 3. Juni 2026 sind drei Bedienstete des Landratsamts je vier Stunden einschließlich Fahrzeit eingesetzt gewesen. Hinzu kommen die Auswertung der beiden Einsatzberichte, die Beteiligung des Kreisbrandrats und des Sachgebiets 40, die Anhörung und die Auswertung des Schriftsatzes vom 2. Juli 2026. Der Gesamtaufwand ist mit rund achtundzwanzig Arbeitsstunden anzusetzen.

5. Das Entgelt für einen Postzustellungsauftrag beträgt 7,50 Euro.

6. Die Anlage ist weiterhin an sechs Abenden je Woche geöffnet. Eine Änderung des Betriebs ist nicht mitgeteilt worden.

Florian Betz

Verwaltungsinspektor

Die Bearbeiterin oder der Bearbeiter ist der zuständigen Sachbearbeitung des Sachgebiets 21 des Landratsamts Immenkirchen zugewiesen. Es ist auf den 3. August 2026 abzustellen.

1. Es ist ein Gutachten zu fertigen, das die Rechtmäßigkeit des beabsichtigten Vorgehens prüft. Das Gutachten hat die Zuständigkeit, die Ermächtigungsgrundlage, das Verfahren, den Adressaten, die Rechtsfolge und die Nebenentscheidungen zu behandeln. Es ist kurz darauf einzugehen, woran der Entwurf vom 27. Juli 2026 scheitert.

2. Sodann ist der Bescheid im Wortlaut zu entwerfen, und zwar vollständig mit Kopf, Entscheidungsformel, Gründen in beiden Teilen, Kostenentscheidung, Rechtsbehelfsbelehrung und Unterschrift.

3. Ein Verfügungsvorgang mit Verteiler und Wiedervorlage, ein ergänzender Vermerk, eine Kostenrechnung und sonstige Begleitschreiben sind nicht zu fertigen.

4. Das Kostenverzeichnis steht nicht zur Verfügung. Es ist davon auszugehen, dass es für Amtshandlungen der hier in Rede stehenden Art weder eine eigene noch eine vergleichbar bewertete Tarifstelle enthält.

5. Zustellungen, Vollmachten, Bekanntgaben und sonstige Formalien sind in Ordnung, soweit sich aus dem Aktenauszug nichts anderes ergibt. Es ist davon auszugehen, dass die nicht abgedruckten Aktenteile keine weiteren Erkenntnisse enthalten und dass eine weitere Sachverhaltsaufklärung nicht möglich ist.

6. Ein Widerspruchsbescheid ist nicht zu entwerfen. Zu Klagearten, zum verwaltungsgerichtlichen Eilverfahren und zu Rücknahme und Widerruf ist nicht Stellung zu nehmen. Bauordnungsrechtliche Maßnahmen wegen der Theke im Aufenthaltsraum sind nicht zu prüfen; sie sind Gegenstand des Verfahrens 40-2617/2026.