Sechs Wochen geschlossen
Marlene Sczepanski betreibt seit 2015 ein Schallplattengeschäft in einem Ladenlokal, das sie von Odo Ellerbrock gemietet hat; die Miete beträgt 2.800 € im Monat. Im Frühjahr 2020 muss sie das Geschäft aufgrund einer behördlichen Anordnung sechs Wochen lang geschlossen halten; Publikumsverkehr ist untersagt. Das Ladenlokal ist unversehrt und jederzeit zugänglich; Sczepanski holt dort Platten für einen Abholservice, der einen Bruchteil des üblichen Umsatzes einbringt. Für die Schließzeit zahlt sie keine Miete. Ellerbrock verlangt die 4.200 €.
Kann Ellerbrock von Sczepanski die 4.200 € Miete für die Schließzeit verlangen?
Lösung
Ellerbrock könnte gegen Sczepanski einen Anspruch auf die 4.200 € Miete für die Schließzeit aus § 535 II BGB haben. Zu prüfen ist, ob die behördliche Schließung den Anspruch entfallen lässt und, falls nicht, ob Sczepanski ihm nach § 313 I BGB eine Anpassung entgegenhalten kann.
Der Anspruch folgt aus § 535 II BGB. Er entfällt nicht nach § 536 I 1 BGB: Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des Ist- vom Sollzustand, die auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruht. Eine hoheitliche Anordnung, die an den Betrieb des Mieters anknüpft und nicht an das Objekt, ist das nicht (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21).
§ 275 I BGB und § 326 I 1 BGB greifen ebenfalls nicht. Ellerbrock schuldet nach § 535 I 1 BGB die Gewährung des Gebrauchs der Mietsache, und die Räume kann er überlassen — untersagt ist nicht die Überlassung, sondern der Publikumsverkehr. Gestört ist die Verwendung durch die Mieterin, nicht die Leistung des Vermieters.
Fraglich ist damit § 313 I BGB. Das reale Element liegt vor: Die Erwartung, das Lokal ohne hoheitliches Betriebsverbot nutzen zu können, ist Geschäftsgrundlage geworden, ohne Vertragsinhalt zu sein, und sie hat sich schwerwiegend verändert. Das hypothetische Element ebenso: Keine der beiden Seiten hätte den Vertrag für diese Wochen unverändert geschlossen. Bleibt das normative Element — ist Sczepanski das Festhalten am unveränderten Vertrag zumutbar?
Im Ausgangspunkt trägt der Mieter sein Verwendungsrisiko; deshalb ist § 313 BGB hier nicht ohne Weiteres anwendbar. Es geht aber nicht um ein normales unternehmerisches Risiko, sondern um eine hoheitliche Maßnahme, die keine Partei zu verantworten hat und die beide gleichermaßen unvorbereitet trifft. Das rechtfertigt die Anpassung dem Grunde nach.
Wie hoch sie ausfällt, ist keine Formel. Der Bundesgerichtshof hat eine pauschale Halbierung der Miete ausdrücklich abgelehnt; erforderlich ist eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls (XII ZR 8/21). Wer in der Klausur „hälftig zu teilen“ schreibt, verfehlt genau die tragende Aussage der Entscheidung.
Rechtsfolge ist ein Anspruch auf Anpassung, kein automatischer Eintritt. Sczepanski muss ihn geltend machen — sie kann ihn dem Zahlungsverlangen entgegenhalten.
Ergebnis: Ellerbrock kann die 4.200 € dem Grunde nach verlangen: Die Miete bleibt geschuldet, denn die Schließung ist kein Mangel der Mietsache. Sczepanski kann aber nach § 313 I BGB eine Anpassung verlangen — und wie hoch sie ausfällt, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall, kein pauschaler Abschlag.