Klausur 2 — Grundstückskaufvertrag und Ehevertrag

Bei dem Nürnberger Notar Dr. Paul Pretzl erscheinen die Eheleute Paul Neumann (49 Jahre) und Sabine Neumann (38 Jahre). Von folgendem Sachverhalt ist auszugehen; die von den Beteiligten geäußerten Rechtsansichten sind nicht bindend und gegebenenfalls zu widerlegen.

Paul Neumann betreibt in Nürnberg ein gut eingeführtes Architekturbüro als Einzelunternehmen mit erheblichem Wert und einem eingespielten Mandantenstamm. Daneben gehört ihm ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Nürnberg (Flurstück 88 der Gemarkung Wöhrd) mit einem Verkehrswert von rund 1.500.000 €. Das Haus ist mit einer Grundschuld zugunsten der Hausbank von Paul Neumann belastet, die noch eine Restdarlehensforderung von rund 300.000 € sichert. Außer diesem Grundstück und dem – schwer bewertbaren und betriebsnotwendigen – Architekturbüro besitzt Paul Neumann kein nennenswertes Vermögen; das Mehrfamilienhaus macht damit den ganz überwiegenden Teil seines frei verfügbaren Vermögens aus.

Die Eheleute Neumann haben im Jahr 2016 geheiratet; einen Ehevertrag haben sie nicht geschlossen, sie leben also im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Aus der Ehe stammen zwei Kinder im Alter von sechs und vier Jahren. Sabine Neumann war vor der Ehe als Grafikerin tätig; seit der Geburt der Kinder hat sie ihren Beruf vollständig aufgegeben und kümmert sich um Haushalt und Kinder. Eine eigene Altersvorsorge hat sie kaum aufgebaut.

Paul Neumann trägt dem Notar zwei Anliegen vor.

Erstes Anliegen (Verkauf des Mehrfamilienhauses). Paul Neumann möchte das Mehrfamilienhaus verkaufen, um Liquidität für sein Büro zu gewinnen. Er hat mit dem Kaufinteressenten Klaus Kern bereits mündlich einen Kaufpreis von 1.500.000 € ausgehandelt. Kern will rund 1.200.000 € über ein Bankdarlehen finanzieren; seine Bank verlangt zur Sicherung eine Grundschuld am Kaufobjekt und besteht darauf, damit im Grundbuch an erster Rangstelle zu stehen. Zusätzlich sind sich Paul Neumann und Klaus Kern einig, dass die hochwertige Einbauküche und die Markisen (Wert rund 30.000 €) „mitgehen“ sollen; diesen Punkt, so Paul Neumann, „regeln wir zwei per Handschlag, dafür müssen wir doch nicht extra zum Notar“. Paul Neumann weiß, dass es im Keller des Hauses seit dem letzten Starkregen einen Feuchtigkeitsschaden gibt, der eine aufwendige Sanierung erfordert; er hat Kern davon nichts gesagt und will „im Vertrag ganz einfach jede Gewährleistung ausschließen, wie das ja immer gemacht wird“. Auf den Hinweis des Notars, ob seine Ehefrau dem Verkauf zustimmen müsse, erwidert Paul Neumann: „Das Haus gehört doch allein mir, das ist meine Sache; meine Frau hat damit nichts zu tun.“

Zweites Anliegen (ehevertragliche Regelung). Mit Blick auf die Haftungsrisiken seines Architekturbüros und auf sein Vermögen möchte Paul Neumann außerdem endlich einen Ehevertrag schließen. Sein Ziel: „Mein Büro soll im Fall einer Scheidung auf keinen Fall angetastet werden; am besten machen wir gleich Gütertrennung, das ist doch das Sicherste.“ Ferner möchte er „den Versorgungsausgleich und den nachehelichen Unterhalt am besten komplett ausschließen“. Sabine Neumann ist verunsichert. Sie fragt den Notar: „Ist so ein Vertrag überhaupt gültig, wenn ich dabei so schlecht wegkomme? Ich habe für die Familie meinen Beruf aufgegeben und betreue die kleinen Kinder – kann ich später wirklich mit leeren Händen dastehen?“

Im Laufe des Gesprächs kristallisieren sich die folgenden Fragen heraus:

  1. Genügt es, den Kaufvertrag über das Grundstück zu beurkunden und die Einbauküche samt Markisen „per Handschlag“ daneben zu vereinbaren?

  2. Wie wird Klaus Kern davor geschützt, dass er zahlt, ohne das Eigentum zu erhalten – und wie erhält Paul Neumann sicher seinen Kaufpreis, während zugleich die alte Grundschuld seiner Hausbank aus dem Grundbuch verschwinden muss und die finanzierende Bank des Käufers den ersten Rang verlangt? Welche Gestaltungsmittel sind dafür nötig?

  3. Trägt der von Paul Neumann gewünschte umfassende Gewährleistungsausschluss auch hinsichtlich des verschwiegenen Feuchtigkeitsschadens?

  4. Trifft es zu, dass Paul Neumann für den Verkauf des Mehrfamilienhauses die Zustimmung seiner Ehefrau nicht benötigt?

  5. Wie lässt sich das Architekturbüro vor dem Zugewinnausgleich schützen – ist Gütertrennung dafür der richtige Weg, oder gibt es eine mildere Gestaltung, die Sabine nicht vollständig von jeder Teilhabe ausschließt?

  6. Können der Versorgungsausgleich und der nacheheliche Unterhalt durch den Ehevertrag ausgeschlossen oder wenigstens begrenzt werden?

  7. Ist ein Ehevertrag wirksam, der Sabine Neumann – die ihren Beruf aufgegeben hat und die gemeinsamen Kinder betreut – einseitig belastet, und wo liegen die Grenzen einer solchen Gestaltung?

Zu den von den Eheleuten Neumann aufgeworfenen Fragen ist in einem zusammenhängenden Rechtsgutachten Stellung zu nehmen. Die in Betracht kommenden Gestaltungsmöglichkeiten sind aufzuzeigen, auf ihre Wirksamkeit sowie ihre Form- und Zustimmungserfordernisse zu prüfen und mit ihren Vor- und Nachteilen und den verbleibenden Risiken abzuwägen; es ist jeweils eine begründete Empfehlung auszusprechen.

Formulierungsvorschläge für Vertragstexte sind nicht zu fertigen. Steuerliche Fragen (insbesondere Grunderwerb- und Einkommensteuer) sind nicht zu behandeln. Eine betragsmäßige Berechnung des Zugewinnausgleichs ist nicht vorzunehmen; die maßgeblichen Grundzüge sind darzustellen.

Auf § 1365 BGB sowie auf die §§ 6 bis 8 VersAusglG wird hingewiesen. Von der Solvenz aller Beteiligten ist auszugehen; insolvenzrechtliche Fragen stellen sich nicht.

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